法律问答
我2016年12月出租一套住房,当时签约5年,租金年付。现在刚好1年,我因用款,将房屋出售了。在出租住房的协议里我有违约吗?要承担什么样的责任?(这个问题是我昨天提的)。还想请问租房协议里有一条,说我在租赁期间,若转让该房屋的,应该提前15个工作日书面通知乙方,乙方在同等条件下有优先购买权。那我还算违约吗?应该怎样才算书面通知?
2019-07-15 10:50:37
律师解答共有4条
出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《
城市房屋租赁管理办法
》第四条,公民、
法人
或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。 根据《
合同
法》第5一条,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
”因此,非房屋所有人对房屋进行出租并不导致
租赁合同
无效,只是效力待定而已。《合同法》第二二吧条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
”可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁
合同的效力
。
房屋转租是指房屋出租后,承租人在
房屋租赁
期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再给他人使用,不参与经营而获得租金性收益的行为。
房屋转租包括两个不同的法律关系,涉及到三个主体,即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。现行法律法规允许房地产转租。
我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
当时合同的
违约责任
规定:乙方(购房方)如未按合同约定的事项履行交款义务,甲方(我方)视其为违约,甲方有权将其所交款项中的1万元作为
违约金
扣留,不予退还。本合同自行终止,合同载名的房地产由甲方收回另行转让。
如甲方未按合同约定的时间内交房给乙方,视为违约,由甲方支付乙方违约金1万元。并由甲方按银行同期借款利率计算利息支付给乙方,以乙方所交的购房款作为计息本金,计息日期从应交房之日起算。
注:从始至终,我方并没有主观上打算延迟交房,只是工程迟迟未能竣工。
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