农村
宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员,具有身份属性,其在一定程度上有福利性质。
如果房屋
买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员,根据《
物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的
合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响
合同效力。
据此,似乎可以认定,转让房屋的协议是有效的,其实不然,理由是:根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。