尊敬的律师，你好！
我于08年10月18日与房产商签订商铺定购单，并缴纳了1万元的定金。房产商口头要求在签订正式合同时首付50%的购房款，但是后来我仔细核算过50%的购房款无法凑齐，按揭贷款压力太大。所以我不想要房了。但是房产商说1万元定金不能退！我也知道我违约在先，1万元不可能退款。但是请律师看看订购单上的书面文字：
1、“双方约定缴纳购房首付款及签订《商品房买卖合同》日期：2008年10月28日”
2、“商铺订购单协议：乙方如在签订《商品房买卖合同》之日未按约定足额缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》时，甲方则认为乙方已主动放弃自己所有的权利。在此情况下，甲方有权将乙方所定商铺另行出售，同时甲方不再退还乙方缴纳的定金。乙方对此不持有异议。”
请问律师：
1.书面约定是在“乙方如在签订《商品房买卖合同》之日未按约定足额缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》时，甲方则认为乙方已主动放弃自己所有的权利。”那么签订合同和缴纳首付所定日期在10月28日，我在28日之前就提出退房，是否可要求退还1万元定金？
2、开发商在签订定购单时，只是口头上约定需缴纳房款总价的50%作为首付，但是在书面文字上并没有写出来。如果我在签合同时，能否以开发商没有明确文字说明而少交首付款并要求签订购房合同，或者以开发商不能明确书面告知而要求其退还1万元定金？

你好，关于购房定金没超过违约期的问题，具体情况具体回答如下：
1、如果已经签订定金合同的，合同有明确规定的，以合同为准；
2、如果没有签订定金合同的，一般默认是不会退还定金的，不过是否可以退主观意向很重要，哪怕签订合同了，只要对方同意，那就可以退；
3、根据合同法规定，如果是以下情况的，可以明确要求对方退还定金：合同法 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。　　第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。　　第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。　　第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

您好，根据相关规定，购房定金如何退，商品房购房定金其性质对于商品房认购书为违约定金,对于商品房买卖合同为立约定金。立约定金并不能担保契约得以成立,仅能担保当事人积极诚实地订立契约。
只有在一方当事人违背诫信原则,存在违背商品房认购书或其他缔约过错行为时,方可对其适用定金罚则。对于商品房认购书未确定之内容协商未果而一方拒绝签约,不应对其适用定金罚则。

首先，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在购房合同中，定金可以作为一种担保方式由买方向卖方预先支付。根据合同法的规定，定金不能超过合同价款的20%，如果支付定金方违约，将不能要求对方返还定金，如果定金接受方违约，应当向支付方双倍返还定金，如果双方都按约履行合同，定金将作为合同价款的一部分，在本案中，2万元定金如果不超过购房款20%是符合法律规定的，如果双方签订了购房合同，并按约履行合同，2万元定金可以作为购房款折抵。
另外需要注意的是，定金与订金不同，订金不属于法律概念，不像定金具有担保性质，可视为预付款，如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是，并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
希望为你提供的法律服务给你带来帮助。