各位律师，个人请教一个在房屋购买上的问题，本人在2007年9月买了一套住房，根据合同原定在2008年12月31号收房，期间发生了一次强烈地震，但开发商当时许诺不会延期交房，可到了2008年12月19日，开发商却通知要延期交房三个月（2009年3月16日收房），理由是国家许可灾区的楼盘可延期3个月。而现在已经到了2009年3月29日，在2008年12月31日到至今，我从来没有收到过交房通知，今天上了下此楼盘的论坛，发现有人说如果4月16号以后再不收房，购买者将赔偿违约金。
本人购买的单元内，房屋顶棚有明显的塌陷（注：客厅顶棚的四角用肉眼观察明显不在一条水平线上），在2008年12月31号我已向开发商提出整改意见，可到昨天我去看房，问题仍然没有解决，可以说是动都没动过；还有其他很多问题，我就不一一说明了。
问题：
1、延期交房，开发商是不是必须按照合同上赔偿购买者违约金？
2、如果开发商具备交房的必要条件，但因为我没收到交房通知，而没有去收房，我是不是要赔偿开发商违约金？
3、条件同上，我提出的整改意见没有解决，是不是可以拒绝收房？
4、条件同上，我提出的整改意见没有解决，是不是可以提出退房，或者收房，但要求开发商赔偿损失（个人认为：房屋屋顶塌陷应该属于质量问题，虽然没有影响到居住，当但相当于产品中的次品，而我为什么要以相同的价钱买次品呢？）
5、条件同上，如果既没整改，也不能退房，开发商也拒绝赔偿，我是不是只能收房？
6、条件同上，如果我选择打官司，是不是肯定败诉？
产品质量
2018-08-19 10:50:33
律师解答共有3条
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一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
一、延期交付房屋。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
二、合同无效。合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
三、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
四、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
五、房屋质量不合格影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
六、房子产权不清楚。如存在抵押、查封或其他经济纠纷 。
七、存在合同欺诈等其他问题的。 -
一、买房子交款之后选择退房要交违约金吗
1、退房违约金的数额 违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
2、退房违约金的程序 首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法; 其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。 -
购房违约金的计算 在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。 第一付款利息就是按照银行同期贷款利息按日计算。 第二违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。 承担违约责任违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3). 开发商不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
