14年5月在红光租了两间商铺房，就是民用房那种，签的三年合同做汽车维修用，到现在合同还有八个月左右才满，房东说他整栋租出去要收回房子，叫我们这个月30号就般出去，他又没提前通知。从租房子到现在?他们二楼的住户随时都要路过楼下商铺，人来人往的，晚上一两点才关门，经常不关门掉了不少东西，后来我们就叫房东少了钱，以前租金是一年交现在生意不好嘛都是一个一个月交的租金。房东现在把房子整栋租出去了说我以前没按照合同办事现在他们也不按照合同办事，现在是每月交的房租，要8月15号才到交房租的时候，房东说如果这个月不搬出去就请人来般外面去，请问律师这样该怎么处理呢？
2019-08-15 16:52:44
律师解答共有4条
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《城市房屋租赁管理办法》第4条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。 -
注意买卖出租房屋的两个问题：
一是买卖不破租赁，在租期到期之前，房屋购买者不能要求承租人腾房。
二是承租人的优先购买权，买出租的房屋之前要有承租人的放弃优先购买权最好。
二、买卖出租中的房屋需要注意什么？
（1）不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件
如果不按这个要求做，则可能发生以下的风险：
a、一旦卖方违约不想将房屋卖掉时，即可另行签订虚假租赁合同，将租期约定的很长，将租金约定的很低。
这样依据“买卖不破租赁”的规定，不论是卖方还是买方都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买方要求继续购买房屋的意志，而卖方则不用承担任何违约责任。
b、卖方可以降低租金，改变买方的预期收益。
（2）要明确的约定房屋租金什么时候转由买方收取
通常房屋租金最迟在买方支付百分之八十的购房款或者房屋产权过户时，转由买方收取。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
