律师您好，我于15年年底在中介购买二手房一套，签合同时卖方为夫妻一方，是产权人，与我们签订买卖合同，当时有大票，房本正在办理，首付款以付齐，卖方把钥匙给我，我也住了，在16年过去一年时间，房本下来，我和中介要求买方履行合同协助我办理房屋过户手续，卖房拒不履行，想毁约，而我买方想要房，继续履行合同！请问律师法院能否支持我？

不能立即过户的房屋进行买卖，其风险是没有办法能够完全避免的，只能是掌握一些信息进行提前预防风险或把风险尽量降低：

1、卖方不配合或联系不上：不能立即过户的房屋签定合同并缴纳房款后，到过户的时间，房价有可能上涨，卖方到时有可能会不配合过户或根本联系不上。
规避方法：在签定买卖合同后，可以让卖方配合做一份委托公证书，将过户所需手续及程序全权委托给中介方或委托给买方信得过的人，这样就能避免卖方反悔不配合或联系不上的风险，需要注意的是，委托公证书一般有有效期，需在有效期内完成过户。
2、卖方经济、债务纠纷：由于房屋没有进行过户，当卖方出现经济纠纷或债务纠份时，债权人很有可能会申请财产保全冻结其名下资产，法院拍卖时会优先偿还申请财产保全人的债务，你的购房款由此有可能会没有保障。
规避方法：在签定买卖合同并支付房款后，可以将买方的房产在房管局做一份抵押登记备案，将房产抵押给买方，这样即使出现债务纠纷，法院拍卖房产，也会优先受偿抵押权人。另外，在签合同时，应当尽量打听和调查卖方的售房原因，若是因为外债等原因出售，就要特别注意这个问题。
3、卖方挂失房产证另售或一房多卖：由于房屋没有进行过户，即使收取了卖方的房产证，卖完全可以去房管局挂失房产证补办，现将房屋另行出售。
规避方法：房产证的挂失手续需要产权人先进行登报声明，30个工作日后再凭《遗失声明》去房管局申请补办手续，申请补办时房管局也会发布公告，报纸那么多家，我们不可能每一期每一家都去查询。
一般在房管局公开版报或官方上都会发布，购买这样的房产后，应当时时关注该房该产权人有没有进行该补办手续，一旦发现应立即去房管局进行阻止重新发证。

买卖二手房如何约定违约金二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多，比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。按英美法的分类，违约分为根本违约与一般违约，根本违约指双方签订合同的目的不能实现，比如买方签订合同后放弃购买房屋或卖方签订合同后不售房屋，都属于根本违约。一般违约指在合同履行的过程当中，违反了合同的约定，但不足以影响合同的目的，比如比合同约定的付款时间迟付了3天，比如比合同约定的交房时间晚交了7天，这类情况都属于一般违约。对于根本违约可这样约定：本合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款20%的违约金。“不出售房屋”是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。本合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。“不购买房屋”是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的，但在合同生效前，买卖双方可能已经履行了一部分合同义务，对这种情况在合同中可这样约定：本合同生效前若甲方违反本合同约定的，甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付总房款20%的违约金；若乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款10%的违约金。本合同生效前若乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总房款20%的违约金；若甲方选择继续履行合同的，乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款10%的违约金。合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减，比如约定总房价款1%-5%的违约金，再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的每日万分之3承担违约责任，直至符合合同约定的条件为止。
二、二手房买卖合同可否要求继续履行在二手房买卖合同中，签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程，在此期间，如果房价的上涨幅度远远超过卖方收取的定金，卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主。有很多购房者前往本站咨询，寻求法律帮助。目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。在实际操作中，而买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手房交易的正常进行，消除卖方主动违约行为。

二手房交易可以通过自己找房源或者自己找客源进行交易，也可以通过中介进行买卖。
买二手房找中介有如下好处：
1、合法的、有资质房地产中介商让买卖双方更放心，避免被不法之徒蒙骗。
2、中介能提供客户比较全面的区域背景信息，比如环境、交通、学校、治安等，从而帮助选择合适的居住区。
3、房地产经纪人可以为买卖双方联系安排看房，节省时间和精力。
4、房地产经纪人掌握的住房信息通常更为丰富，根据买方的经济承受能力和个人喜好更好地提供匹配的住房。

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