我在去年6月份买的商品房现在还没到手，房款已经付了，是按揭的，我可以申请退房吗？如果可以，要交违约金吗？怎么算的
2019-08-28 08:51:52
律师解答共有4条
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根据《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款:合同中规定开发商的交房时间,每逾期一日,开发商支付已付房款万分之一违约金,逾期超过三或六个月,购房人可以退房,开发商应承担已付房款万分之一的违约金,这种违约金约定过低,既不能弥补购房人损失,又不能对开发商起到制约作用。
二、开发商开发手续不全,导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
三、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。 -
(一)违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
(二)退房违约金的协议
1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。
2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。
3、综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。 -
若购房者要求退房是在房屋竣工后且购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这时候就要涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题了。如开发商违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。
购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，开发商所代收的税费也应退还。如达不成协议购房者可向法院起诉。其中，这期间产生的折旧费应由业主补偿。值得注意的是，在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
