父母的房子父亲单方与受让人签订了转让协议母亲没有签字,没有过户,这协议有效吗
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房屋交付后还没有过户,前房主可以私自闯入吗?如果房子已交付买方,尽管还没有过户,之前的房主是不可以随便处理该房的物品以及其他。下面就由法律快车的编辑为您介绍。
一、房屋交付后还没有过户,前房主可以私自闯入吗? 根据我国民事法律的规定,在房屋交付后,产权过户前,买方享有
占有和使用的权利。但所有权人在行使另外两项权利即收益权、处分权时,也应该尊重买房人。最具代表性的是不得私自行使处分权,将房子一房二卖。
二、擅自入户涉嫌
非法侵入住宅罪 私自进屋的行为涉嫌“非法侵入住宅罪”。因为该罪名所指的住宅,不强调房屋的所有权,是否拥有房屋所有权并不影响
居住权。其实,此处的居住权,也可以理解成为《
物权法》中提到的使用权。另外,生活中还存在着借住、租住、公有等多种形式,这些也都属于居住权的范畴。 只要是合法居住者,都享有居住的安宁权和其他相关私权利。只要实施了非法闯入行为,就会涉嫌构成非法侵入住宅罪。此罪的量刑是,三年以下有期徒刑或拘役。 所以,尽管您只是占有了房子,还没有办理房产过户,前房主也没权私自闯入你住的房子。您可以通过法律维权。
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私人签订的个人房屋转让协议具有法律效力。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、
继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人,而且该权利人对房地产必须拥有处分权,如所有权人、
抵押权人等。
转让的对象是特定的房地产权利,包括:国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时,房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时,该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时,房屋的所有权及其土地使用权一并转让。
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(一)
房地产开发项目转让 房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让
合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
(二)房地产项目公司转让 目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。;
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父母过户房产给子女的方式有三种
房产继承、赠予、买卖。他们的过户费用相比: 一是办理继承过户费用: 办理继承过户,
继承人首先要到房屋所在地的公证处办理
继承权的公证。现在有的
被继承人会留下遗嘱,为此,在继承权的公证上也分成了有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种。 办理无遗嘱的继承权公证,需要提交的材料有:被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与
法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。 有遗嘱的继承权公证除以上材料外,还需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。 办理完继承权的公证,就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图,到房地产中心进行房地产继承的登记。 相关费用:按照规定,继承权公证费按照受益额,即继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取,最低收取200元。 此外,办理继承权登记的时候,还需要缴纳80元的登记费、5元的权证印花税、继承房屋评估价
0.05%的合同印花税。 二是办理房产赠与的程序和费用: 第一步:房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同,也就是赠与书。然后,赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证,同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。 这个过程中涉及评估费和公证费两笔费用。公证费,和继承权公证一样,房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%,但不低于200元。 第二步:到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书,赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。 相关费用:与房产的继承过户不同,除了房产评估费,房屋赠与公证费、80元的登记费、5元的权证印花税、受赠方缴纳每平方米3元的房地产交易手续费、房屋评估价
0.05%的合同印花税外,房产的赠与还需要缴纳一笔契税。目前,契税的征收比例是房屋评估价值的3%。 三是买卖过户: 买卖过户可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费
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未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。