购房合同上备注车库跟房屋一起出售是否有效

处理房地产买卖纠纷的基本方法是：
一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法
这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。
如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。
二、审查买卖双方的意愿表示是否真实
在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。
三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备
主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。
对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。
四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为
如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

离婚后，将原共有房屋进行出售在社会生活中也是较为常见的。一般情况下，可能会遇有以下几种情况：　　第一种：原共有财产的房产在夫妻一方名下，且根据离婚协议，在得房一方名下，离婚后房屋如何出售?　　比如，一对夫妻离婚之前，房产登记在男方名下，且银行贷款男方也是主贷人，离婚后，根据离婚协议房产归男方所有。
现男方欲卖房，只需要利用下家的首付款将银行贷款还清，再与下家办理产权过户手续即可，不需要女方的配合。　　第二种：原共同财产的房产在夫妻一方名下，但根据离婚协议，产权登记记载的一方不再享有房产权利，房产归没有记载为产权登记一方，如何处理?　　比如，一对夫妻离婚之前，房产登记在男方名下，且银行贷款男方也是主贷人，离婚后，根据离婚协议房产归女方所有。
现女方欲卖房如何如处理?　　若女方卖房，首先须办理产权证的变更登记手续。即房产由男方名下转为女方名下。这个过程中，银行抵押合同变更是最为重要的，因为银行若不同意变更主贷人，产权变更登记为女方就会存在困难。
当然，还有一种操作，就是整个卖房过程由男方操作，即以男方名义售房，在此操作过程中，须要有一个专门对此的双方协议，特别是要注意应指定下家放款直接到女方指定的账户问题。
　　第三种：原共同财产的房产在夫妻双方名下，银行贷款在男方名下。根据离婚协议，房产归男方所有，现男方欲卖房如何处理?即本文案例中的女方如何处理。　　在这种情况下，若将房产登记变更为男方名下，再售房显然手续较为烦琐。
因此，只需女方配合男方进行售房即可。因此，只要男方和女方达成一个协议，约定女方只是配合售房，售房过程中的一切税费以及据此产生的权利义务均由男方承担即可。

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么，购房合同改名有效吗，　　
一、购房合同改名有效吗　　购房合同改名必须先与开发商协商一致，否则无权擅自解除原协议。相关问题需与开发商自行协商。　　签订购房合同应该注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰;还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。　　
二、签好购房合同要注意的事　　
1、弄清楚合同中的当事人　　在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定，承担违约责任。　　
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。　　
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话，将来在过户的时候会非常麻烦的，有可能为自己带来损失。　　
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。