如果卖家同时与俩位买家签订购房买卖合同，但买家只是交定金给中介，是否属于一房二卖？
2019-11-19 17:13:56
律师解答共有4条
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《商品房销售管理办法》第10条禁止“一房二卖”，即“房地产建设企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”，房地产出卖人就同一商品房与第一买受人订立合同后，在未解除该合同之前，又与第二买受人订立同样的合同时，出卖人对该两个买受人均负转移该商品房所有权的义务，对于其中任一买受人不为履行时，该买受人可依《合同法》规定，请求其承担由此而产生的损害赔偿责任。 具体方法是：如果出卖人已经为第二买受人办理房屋所有权转移登记，此时第二买受人依登记取得商品房所有权，第一买受人只能依《合同法》第107条向出卖人请求承担违约责任，但不能要求实际履行。
反之，如果出卖人为第一买受人办理房屋所有权转移登记后，与第二买受人签订了以同一房屋为标的物的买卖合同，此时，出卖人系出卖他人之物，为无权处分。履行期届至时，如不能从第一买受人处取得房屋所有权，则该合同无效，出卖人应向第二买受人承担责任。
如果出卖人没有向第一买受人履行合同，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先取得房屋所有权转移登记，谁就取得房屋所有权。出卖人对未取得房屋所有权登记的买受人，可以不履行合同，但应负损害赔偿责任。 -
商品房预售中，很多购房者都遇到过交定金的问题。购房定金能不能退? 什么是购房定金，购房定金能不能退? 购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释：
(一)签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。
(二)商品房买卖合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。签订购房合同时要对定金的性质进行约定。因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。 总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。提醒购房者不要盲目交付定金，一定要看清楚是签订什么合同时交付的定金，定金的性质一定要在合同中明确约定，如果拿不准可以咨询一下律师，不要被开发商的文字变换欺骗，出现纠纷时自己的合法权益受到损害。 -
首先，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在购房合同中，定金可以作为一种担保方式由买方向卖方预先支付。根据合同法的规定，定金不能超过合同价款的20%，如果支付定金方违约，将不能要求对方返还定金，如果定金接受方违约，应当向支付方双倍返还定金，如果双方都按约履行合同，定金将作为合同价款的一部分，在本案中，2万元定金如果不超过购房款20%是符合法律规定的，如果双方签订了购房合同，并按约履行合同，2万元定金可以作为购房款折抵。
另外需要注意的是，定金与订金不同，订金不属于法律概念，不像定金具有担保性质，可视为预付款，如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是，并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
