房产买卖购方签署定金合同，购方悔约订金是不是退回

根据《担保法》的规定，如果收定金一方违约的，要双倍返还定金。
　　《担保法》
　　第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的。开发商未取得预售许可证却进行预售，这本身就是一种违法行为，您可以主张合同无效要求返还定金。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效

房产买卖合同一般无效 和对方协商 要回 购房款、 法律依据
1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效： 　　
（1）城镇居民购买； 　　
（2）法人或其他组织购买； 　　
（3）转让人未经集体组织批准； 　　
（4）向集体组织成员以外的人转让； 　　
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 中华人民共和国合同法 第五十二条　有下列情形之一的，合同无效： 　　
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 　第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。