2020-02-24 12:39:51
律师解答共有3条
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具体来说担保合同会因为下列几种情况而无效：
一、主合同无效
担保合同是依附在主合同之上的，如果原先的主合同无效的话，那么担保合同自然无效。
二、担保合同的主体无效
是指签订担保合同的当事人是不具有相应的担保资质，从而导致担保合同无效，具体来说有：
（1）无民事行为能力人和限制民事行为能力人。
（2）法律禁止担保的机构和单位。如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体。
（3）公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。
董事、高级管理人员不得将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保。
三、担保合同的标的物违反法律的规定
我国法律有明确的规定有些财产是禁止作为担保合同的标的物的，下列财产不得抵押：
1、土地所有权；
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5、依法被查封、扣押、监管的财产；
6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
四、超过了担保期限、担保权人没有行使权力的
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，担保合同已经是无效的，人民法院不再予以保护。
当然，如果是采用欺诈或者胁迫订立的担保合同也是无效的，在实践中不少担保合同是有效存在的，但没有明确担保的方式，对于这种没有约定或者约定不明的，是按照连带责任承担保证责任，担保人的责任很重，因此在确定担保合同有效之后，还要明确保证的方式，避免承担过重的责任。 -
当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力：
一、合同的主体
即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。
二、房屋的本身
根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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三、房屋租赁合同的内容
当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。
四、登记备案情况
我国相关法律明确规定：“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。” -
签房屋租赁合同需要注意哪些问题？
一、注意审查主体资格
(一)出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：
1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；
2、出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询；
3、出租人是否享有出租房屋的实体权利。
(二)承租人是否具备主体资格
审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”
二、注意审查房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
(三)共有房屋未取得共有人同意的；
(四)权属有争议的；
(五)属于违法建筑的；
(六)不符合安全标准的；
(七)已抵押，未经抵押权人同意的；
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
三、注意审查租赁期限
《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
四、注意关于其他条款的审查
(一)修缮条款；
(二)转租条款；
(三)保险条款：
(四)合同的变更与解除；
(五)违约责任条款；
(六)免责条款；
(七)争议解决条款；
(八)备案条款。
五、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
