离婚财产如何分开，还有房地产不先来对方？

涉及情况很多，需要具体情况具体分析。例如，人民法院在审理离婚案件分割 夫妻共同财产 时，应当遵循以下原则：
一、有利生活，方便生活原则。在离婚分割共同财产时，不应损害财产效用、性能和经济价值。在对共同财产中的生产资料进行分割时，应尽可能分给需要该生产资料、能更好发挥该生产资料效用的一方;在对共同财产中的生活资料进行分割时，要尽量满足个人从事专业或职业需要，以发挥物的使用价值。不可分物按实际需要和有利发挥效用原则归一方所有，分得方应依公平原则，按离婚时的实际价值给另一方相应的补偿 。 　
二、权利不得滥用原则。离婚分割夫妻共同财产时不得把属于国家、集体和他人所有的财产当作夫妻共同财产进行分割，不得借分割夫妻共同财产的名义损害他人合法利益。

同居期间的财产与夫妻共同财产并非完全相同，同居关系不能严格依照婚姻法的规定处理。

1、最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第22条“属于事实婚姻的，其财产分割适用本意见。属于非法同居的，其财产分割按最高人民法院《关于人民法院审理δ办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的有关规定处理”。

2、最高人民法院《关于人民法院审理δ办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条“解除非法同居关系时，同居生活期间双方所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院
(84)法办第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第
(18)条规定的精神处理”。

3、《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第
(18)条“借婚姻关系索取的财物，离婚时，如结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还”。

对已认定的夫妻共同财产，原则上应均等分割，根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别，属个人专用的物品，一般归个人所有。具体地说：
1.属于夫妻共同财产的生产资料，可分给有经营条件和能力的一方。
分得该生产资料的一方对另一方应给予相当于该财产一半价值的补偿。
2.对夫妻共同经营的当年无收益的养殖、种植业等，离婚时应从有利于发展生产、有利于经营管理考虑，予以合理分割或折价处理。

3.一方以夫妻共同财产与他人合伙经营的，入伙的财产可分给一方所有，分得入伙财产的一方对另一方给予相当于入伙财产一半价值的补偿。
4.婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。

5.对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。

6.婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。
无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。