我是乙方，与商场甲方签订租赁经营合同，并一次性付清了一年的租金，合同是格式合同，也就是甲方提供，早就拟好的，没有经过双方协商的，商场其它商户都是签的这份合同，合同内容均为商场利益为主，仅约定了乙方需承担的义务和责任，没有约定商场方需承担的义务和责任，且在违约责任内约定了多条乙方的违约责任，甲方的违约责任仅约定了担时提供店铺代乙方使用，并在其中的一栏中写明“违约金额为两个月租金，如乙方需提前解除合同，需提前三个月书面申请，经甲方批准后,方可办理结算退场手续，退场时扣除违约金，且水电押金不预退还”现有以下问题：1.上述合同是否有效，是否可做无效合同处理，（因合同里面有很多霸王条款，在此不一一述说）2.如果我提前三个月申请，但三个月后甲方不批准，我是否能拿回除2个月违约金外的其它钱，因我一次性交了一年的租金，现在才经营了一个月。

房屋租赁合同无效，租金怎么办呢？根据法律的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 那么实践中是否完全适用原合同约定的租金。
应当审查造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度、是否明显高于市场平均价格等方面综合进行考察。 如果承租人为完全无过错方，且合同无效的原因对承租人正常使用房屋造成妨害，则要求承租人按照约定支付租金显示公平，可综合考虑承租人对房屋的利用程度，以约定租金乘以一定比例支持占用占用使用费，。
如果承租人在合同无效中，存在未尽审慎性审查义务的过错，即对合同无效双方均存在一定过错，且虽然合同无效，但承租人一直对房屋进行了充分利用，则应按照原合同约定的租金支付房屋占用使用费。
如果承租人主张租金明显高于市场平均价格，可进行评估，参考评估价格如果约定租金显著高于市场价格，可酌减至评估价格；如非显著高于市场价格，则不宜变更。 当事人请求赔偿，因合同无效受到损失的，可以依照其他法律规定进行处理，不宜与租金混同在一起，因此关于降低租金的诉讼请求，只要承租人在合理范围内利用的房屋，这个价格属于正常的市场价格，即使合同无效，一般也不应判处降低房租。

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。我国《合同法》规定租赁合同的租赁期限不得超过20年.
《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

合同为两方或两方以上的民事主体就某一民事法律关系的发生、变更、消灭而做出的一种契约。只有所有当事人做出了意思表示（签字），合同才对其有约束力，当然房屋租赁合同双方签字后具有法律效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。