黄**与冯**房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人黄**因黄**诉冯**关于房屋租赁合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2014）陆*初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人黄**及其委托代理人谢**，被上诉人冯**及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。

一审法院查明

一审法院审理查明，原被告于2013年4月10日签订租屋协议，原告租用被告位于陆川县良田镇良田街九十角的房屋一栋（三层）。双方签订协议后，原告把一楼的两个铺面分别用于招收汽车驾驶员培训业务和经营门业生意，二、三楼分别于2013年9月、2014年4月转租给第三人租住，被告知道原告的转租行为后，双方发生纠纷。

2014年8月1日，黄**向一审法院提起诉讼，请求判令：1、终止原、被告于2013年4月10日签订的租屋协议书；2、被告赔偿原告租用房屋装修款26100元；3、被告双倍返还押金3000元；4、被告赔偿因故意设置障碍阻碍原告租用房屋不能正常经营所造成直接经济损失10000元（暂计到起诉之日）。

一审法院认为

一审法院认为，原告与被告于2013年4月10日签订的《租屋协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约严格履行。经审查原告在租赁期间先后向第三人出租且未经出租人同意转租，根据双方签订的第一条第①点约定“此屋不能外租”，原告有转租的违约行为，现原告要求与被告终止协议，被告亦同意双方终止合同，本院依法予以准许。对于原告要求被告赔偿租用房屋装修款26100元的诉求，依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”因原告存在着转租的违约行为，故原告要求赔偿房屋装修款26100元，本院依法驳回。原告要求被告双倍返还押金3000元，根据双方签订协议时约定的押金是1500元，现原告要求双倍返还无相关法律依据，本院不予以支持。原告要求被告赔偿因故意设置障碍阻碍原告租用房屋不能正常经营所造成直接经济损失10000元的请求，根据谁主张谁举证的原则，其提供的证据不足以证明其主张，在庭审中原告表示门业生意一直还在营业、汽车培训也一直在招收学员，且未提供证据证实其的实际收入情况，依法应承担举证不能的不利后果，原告这一诉求无事实依据和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第2款、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告黄**与被告冯**于2013年4月10日签订的租屋协议。二、驳回原告的其它诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决，上诉称，一、一审法院没有进行调查核实，没有到庭接受质证的良田镇司法所工作人员对彭**、丘*、丘*等人的调查笔录不能作为认定事实的依据，违反证据规则，明显偏袒被上诉人。二、上诉人与被上诉人签订的两份租屋协议都未约定上诉人不能转租第三人，一审法院根据双方协议第一条第1点约定“此屋不能外租”，认定上诉人有转租行为，属于上诉人违约，但该点内容是当时双方约定此间房屋留给甲方使用，但是甲方不能外租，未约定上诉人不能外租，一审法院将其作为认定事实的依据，认定是原告违约。被上诉人从未提出过异议而是故意阻碍上诉人不能正常经营。是被上诉人违约在先。一审判决错误诸多，显失公平、公正。请求：撤销陆川县人民法院（2014）陆*初字第1523号民事判决，判令被上诉人赔偿上诉人的经济损失：1、装修款26100元。2、双倍返还押金3000元。3、租用房屋不能经营所造成的损失款10000元。

被上诉人辩称

被上诉人冯**辩称，一、一审法院认定的事实与事实相符，未违反法律规定。被上诉人提供的证据中第（4）、（5）号是良田司法所根据答辩人申请调解时，派员向有关知情人进行调查形成，与（3）、（6）、（7）号证据相互印证。司法所根据调解案件的需要，向有关知情人了解情况，被调查人不需要到庭接受质证。被答辩人上诉称一审法院偏袒答辩人明显错误。二、答辩人把自己的房屋出租给被答辩人使用期间，没有任何违约行为，而被答辩人多次违约：一是不按双方协议时间交房租；二是未经答辩人同意转租大部分房屋给第三人；三是被答辩人在二、三楼私下安装了四个电表，违反协议约定俗成四是被答辩人在三楼客厅做厨房，违反约定；五是未经答辩人同意把一楼门面一半转租给第三人经营门业生意，并进行装饰，违反约定；答辩人只好依照《合同法》中224条第二款规定于2014年7月12日、向被答辩人发出《告知书》，明确告知被答辩人因其违约要终止租屋协议，限其在2014年7月22日前搬迁，交回房屋。被答辩人收到《告知书》后，既没有提出异议，也未要求继续履行租屋协议，在7月18日通过银行转帐交屋租也只交了7月份一个月屋租，之后就不交了，说明被答辩人已同意终止租屋协议。之后，答辩人为了建四楼，于7月24、27日两天买了三车火砖放在自己的房屋门口中间的空地上，没有影响被答辩人的经营。事实证明被答辩人上诉状中称“被上诉人从未提出过异议而是设置障碍阻碍上诉人不能正常经营，是被上诉人违约在先”的说法完全与事实不符。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院认为，一审判决对上诉人是否交付租屋押金、装修、转租房屋是否经过被上诉人同意、被上诉人是否通知上诉人解除租屋协议、被上诉人何时停业及停业损失等事实没有查清，属于认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销陆川县人民法院（2014）陆*初字第1523号民事判决；

二、发回陆川县人民法院重审。

一审案件受理费489元，由一审法院根据重审结果确定负担，二审案件受理费489元，由本院退回给上诉人。

裁判日期

二〇一五年九月十四日