李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**与李**、彭**房屋买卖合同纠纷再审案民事判决书

审理经过

再审申请人李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**因与被申请人李**、彭**房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2013）州民一终字第209号民事判决，向本院申请再审，本院于2015年5月14日作出（2015）州民申字第11号民事裁定，决定由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月24日对本案进行了公开开庭审理。再审申请人李**及六再审申请人共同委托代理人张**、被申请人李**与彭**均到庭参加诉讼，再审申请人彭**、彭**、彭**、彭**、彭**经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**六人向龙山县人民法院起诉请求：1、确认被告李**与彭**房屋买卖合同无效；2、责令两被告停止侵权，被告李**腾出房屋；3、诉讼费用由两被告承担。

一审原告诉称

龙山县人民法院一审查明：彭**原系龙山**办事处干部，1960年古历12月27日与原告李**结婚，婚后生育彭**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**6个子女。1986年彭**与原告自筹资金在龙山**办事处茶亭村二组修建了房屋一栋。2007年9月2日彭**死亡，2007年10月26日被告彭**（原告李**与彭**小儿子）以22万元的价格将房屋卖给李**，未办理过户手续。2013年1月5日原告李**、彭**、彭**、彭**彭**、彭**以最近才得知被告李**与彭**签订了房屋买卖合同，房屋已被变卖的事实为由，向原审法院提起诉讼。

一审法院认为

一审法院认为：本案争议焦点一：被告李**与被告彭**签订的房屋买契是否有效。原告在起诉中称：2007年9月2日彭**死亡后仅一个月的时间，被告彭**不顾母亲及兄姐的强烈反对，私下将房屋卖与李**”，《民事诉讼证据规则》第74条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己不利的事实，人民法院应当予以确认”，因此，六原告在诉讼状中认可的事实，原审法院应当确认。彭**在卖屋前在行人集中路段处张贴了卖屋的小公告，被告李**经人介绍于2007年10月26日与被告彭**签订了房屋买契，并于同年10月30日李**付给彭**购屋款22万元。原告李**同彭**居住生活，彭**将房屋卖给李**后，李**从该房屋搬出同其长子彭**居住生活。被告彭**私自将六原告应享有的不动产份额进行了处置，被告李**属善意取得了该房屋的所有权，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）项的规定，六原告要求返还财产的理由不充分，原审法院不予支持。被告彭**侵害了六原告的利益，六原告有权向被告彭**提出分割钱物的权利。争议焦点二：原告起诉是否超过诉讼时效，原告在起诉中所陈述的在房屋所有权人彭**于2007年9月死亡后一个月时间，被告彭**不顾母亲及兄姐强烈反对私自将其房屋卖与李**，六原告（除彭**居住在张家界市）都居住在本县城之内，时隔5年半的时间向法院起诉称其权利受到侵害，不符合《中华人民共和国民法通则》第135条之规定。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”六原告没有行使其撤销权，应视为放弃撤销权。故原告起诉已超过法律规定的诉讼时效。争议焦点三：被告李**在办理国有土地使用权证过户时，未得到原告的认可，其过户手续是否合法有效，被告李**与被告彭**签订了房屋买契，彭**将其父彭**所有的房屋产权证和土地使用证交给李**，李**在龙山**理局办理了国有土地使用证的过户，是否合法不属于民事诉讼调整范畴，应由行政法律法规进行调整。故此，六原告的民事诉讼请求，已超过民事诉讼时效，应予以驳回原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条之规定，判决如下：一、被告李**与被告彭**买卖合同有效。二、原告的诉讼请求不予支持。

李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**六人均不服一审判决，向本院上诉请求：1、撤销龙山县人民法院（2013）龙民初字第51号民事判决，确认原审被告房屋买卖合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人李**承担。

二审法院查明

本院二审查明：彭**去世以后，没有设立遗嘱，彭**的继承人没有分割该房屋。彭**和彭**的妻子、女儿、母亲、外公在此居住。彭**因需钱还债，在龙山县中医院外的电杆上粘贴出卖房屋的小广告。李**经人介绍，于2007年10月26日与彭**签订了《买契》。李**支付房款后，彭**将登记在彭**名下的房屋产权证和土地使用证交给李**。彭**及家人搬出房屋后，李**管理使用至今。本案登记在彭**名下的该宗土地为划拨地，李**在龙山**理局办理了国有土地出让手续，并与龙山**理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2009年1月19日，李**取得龙国用（2009）第0000160号国有土地使用证。本院经审理查明的其他案件事实与原审认定的事实一致，依法予以确认。

二审法院认为

本院二审认为：本案系确认合同无效纠纷。本案主要有四个争议焦点：一、六上诉人请求确认房屋买契为无效合同是否已过诉讼时效；二、被上诉人彭**与被上诉人李**签订的房屋买契是否无效；三、被上诉人李**是否善意取得该房屋；四、被上诉人李**是否应当返还房屋。

关于争议焦**，六上诉人请求确认房屋买契为无效合同是否已过诉讼时效。本案六上诉人的诉讼请求是确认合同无效，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，以本案六上诉人未行使撤销权，超过诉讼时效为由，驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。无效合同自始无效，不适用诉讼时效。上诉人的该上诉理由成立，对其提出的该上诉请求，本院予以支持。

关于争议焦点二，被上诉人彭**与被上诉人李**签订的房屋买契是否无效。经审理查明，彭**去世以后，继承人对房屋没有分割，该房屋属彭**的配偶李**及六子女的共有财产。在共同共有关系存续期间，彭**未经其他共有人同意，擅自与李**签订买契处分共有财产，事后未经其他共有人追认，也未取得处分权，该买契应属无效合同。原审法院认定本案合同有效是错误的。上诉人提出房屋买契无效的上诉理由成立，对其提出的该项上诉请求，本院予以确认。

关于争议焦**，被上诉人李**是否构成善意取得房屋。本案卖房人彭**因需钱还债，在龙山县中医院外的电杆上粘贴小广告公开出卖房屋。彭**与李**签订买契，并且全家人搬出该房屋，在此期间没有任何人对此提出异议，李**有理由相信出卖人彭**对该房屋有处分的权利，其购买该房屋应属善意。李**支付彭**22万元的购房款后，于2009年1月19日取得国有土地使用权证。上诉人提出李**在龙山**理局办理了国有土地使用证不合法，不属于民事诉讼调整范畴，应由行政法律法规进行调整。综上，根据物权法的规定，李**已经善意取得该房屋。

关于争议焦点四，被上诉人李**是否应当返还房屋。根据《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案李**与彭**签订的买契即使是无效的，但是善意取得人李**的权益应当维护，该房屋应当归李**所有。对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产人彭**赔偿。故六上诉人提出李**应当返还房屋的理由不能成立，对提出的该项上诉请求，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，导致判处不妥，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省龙山县人民法院（2013）龙民初字第51号民事判决；二、被上诉人李**与被上诉人彭**2007年10月26日签订的买契无效；三、驳回上诉人李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**的其他诉讼请求。

再审申请人称/抗诉机关称

再审申请人李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**对二审判决仍不服，向本院申请再审称：1、二审认定事实错误；2、二审法院认定李**对该房屋属于善意取得属于定性错误。再审请求：1、撤销本院（2013）州民一终字第209号民事判决第三项；2、责令两被申请人停止侵权，被申请人李**腾出房屋；3、一、二审诉讼费用由两被申请人承担。

再审被申请人辩称

被申请人李**辩称：李**及其所有子女对于房屋出售的事实早已知情，其起诉已超过诉讼时效，房屋买卖合同有效，请求法院维持本案一审判决。

被申请人彭**辩称：李**对于房屋权属状况是知情的，本人与李**对于签订争议房屋买卖合同均具有责任。

再审申请人于再审庭审中提交了一份由龙**管局工作人员张*出具的《证明》，拟证明李**在签订房屋买卖合同时已向房管局咨询过该争议房屋过户的事实；被申请人李**质证称：该《证明》是虚假的，其中指代对象不明且证人未到庭接受询问；被申请人彭**质证认可该份证据的效力。因该份证据证人未出庭接受质询，无法核实证言的真实性，且证人的身份信息不明，合议庭当庭宣布对该份证据不予采信。

被申请人李**、彭**于再审中均未提交新的证据。

本院查明

本院再审查明，再审申请人李**因家庭琐事与被申请人彭**产生口角后搬离本案争议房屋，搬离时间是在彭**向李**出售房屋之前；李**在搬离争议房屋两个月后，知悉房屋已被彭**出售的事实，当时与彭**发生争吵并明确反对出售房屋，但是并不知道房屋买受人已入住的事实；之后，李**在参加他人借用李**家的场地（即本案争议房屋范围内）摆设酒席时，知悉已有人搬进争议房屋居住的事实。

另查明，六再审申请人在本案起诉前均未直接要求李**搬离争议房屋，也未向有关部门主张过彭**与李**签订的房屋买卖合同无效。2009年1月19日，李**取得争议房屋的土地使用权证。再审申请人于2013年1月21日向龙山县人民法院对李**、彭**提起民事诉讼。李**至今尚未取得房屋所有权证。

再审查明其余事实与一、二审查明事实基本一致。

本院认为

本院再审认为，本案的争议焦点为：一、被申请人彭**与被申请人李**之间签订的房屋买卖合同是否有效；二、再审申请人的起诉请求是否超过诉讼时效。

关于争议焦**。《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”以及该法第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上述法条已明确：书面合同一经签订即应视为合同成立，而已成立的合同只要不违法法律强制规定便应视为生效合同。合同本身具有相对性，所约束的仅仅是订立合同的主体，合同之外的主体并不受其约束，故合同之外的主体认为已成立的合同侵害了其权益并主张无效，仅在该合同约定内容已违反法律强制规定情形下才能得以支持，否则便只能通过请求权的救济或是追诉相应缔约过失责任的方式来维护权益。本案中，被申请人彭**与被申请人李**所订立的房屋买卖合同为书面合同，双方均签字确认，该合同已成立，而该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，对订立合同的主体均具有约束力。再审申请人作为争议房屋的权利人认为是该合同侵害了其自身权益，但该合同对于六再审申请人并不产生约束力，另外，再审申请人亦未提交充分证据证明被申请人彭**与被申请人李**系恶意串通，并不能否定该合同的效力，据此应认定本案争议合同系有效合同。本案实际上是彭**的私自处分房屋的行为及李**的入住的行为侵害了六再审申请人的权益，再审申请人应当以要求彭**予以赔偿或要求李**返还房屋的方式维护其权益。

关于争议焦点二。再审申请人起诉的诉讼请求为：1、确认彭**与李**的房屋买卖合同无效；2、责令李**、彭**停止侵权，李**搬离争议房屋。该诉讼之中实质上包含了两个不同性质的诉：确认合同无效为确认之诉、搬离争议房屋为给付之诉。从其对应的权利性质分析：确认合同无效的诉请并不直接引发诉讼相对人的义务，所对应权利为形成权；要求他人搬离房屋存在相对义务，所对应权利为请求权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条对于一般诉讼时效期间为二年的规定仅适用于请求权及给付之诉，再审申请人起诉提出确认合同无效的诉讼请求，不受两年诉讼时效的限制；关于本案的房屋买卖合同，李**于2007年10月已向彭**付清购房款并搬进争议房屋居住至今，同时在2009年1月19日取得了争议房屋的国有土地使用证，该合同已实际履行，再审申请人起诉提出要求搬离争议房屋的诉讼请求，应当受到两年诉讼时效的限制。再审申请人李**于再审庭审中自述：本人于彭**去世（死亡时间2007年9月26日）一个多月后搬离争议房屋，搬离后大概两个月便已知悉房屋已被彭**出售的事实。同时，六再审申请人于一审起诉状中提到：“……2007年9月26日彭**死亡，死亡后仅一个月的时间，被告彭**不顾母亲及兄姐的强烈反对，私下将房屋卖与李**……”，据此可知六再审申请人对于彭**出售房屋的情况于2007年底便已知悉；另外，李**于再审庭审中自述：在参加他人借用李**家的场地（即本案争议房屋范围内）摆设酒席时知悉了已有人搬进争议房屋居住的事实，但是具体时间不清楚。经核实一审卷宗，其中有一份由李**出具的《证明》，其中载明：“本人2009年古历9月28日生日，我借李**家坪院蒸寿酒，李**本人来我家吃饭”，该《证明》所载内容与李**自述事实可以相互印证，由此可推断李**于至少是于2009年底便已知悉争议房屋被他人实际居住事实。转让房屋对于一般家庭而言，系家庭内部的重大事件，从常理推断李**在知悉该情况后会在短时间内向自己的子女告知，故可判断六再审申请人应当是于2009年底已知悉权利被实际侵害的事实。六再审申请人在知悉相关情况后至本案起诉前的时间段内，均未直接要求李**搬离房屋，亦均未寻求任何公力救济，直至2013年1月21日才提起民事诉讼，无论是从知悉订立合同之日起计算或者从知悉权利遭受实际侵害之日起计算，再审申请人要求李**搬离争议房屋的诉讼请求均已超过两年的诉讼时效期限，六再审申请人均存在怠于行使请求权的情形，其要求李**搬离房屋的请求，再审不予支持。

综上，再审申请人李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**的再审请求均依据不足、于法无据，再审不予支持。本案二审判决认定房屋买卖合同无效存在法律适用错误，同时应当直接以超过诉讼时效为由驳回要求李**搬离争议房屋的诉讼请求，二审判决适用法律错误、处理结果不当，应予撤销；本案一审判决认定再审申请人在法定期限内未行使撤销权并适用《中华人民共和国合同法》第五十五条认定其已实际放弃撤销权属于适用法律不当，其享有的权利系追认权而并非撤销权，该项规定不能适用于本案，同时该判决适用《中华人民共和国物权法》一百零六条仍属于适用法律不当，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求。鉴于一审判决虽在法律适用方面存在瑕疵，但裁判结果正确，再审应对于一审判决在法律适用方面的瑕疵纠正后维持一审判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2013）州民一终字第209号民事判决；

二、维持龙山县人民法院（2013）龙民初字第51号民事判决。

一审案件受理费4600元，二审案件受理费4600元，共计9200元，由再审申请人李**、彭**、彭**、彭**、彭**、彭**承担4600元，被申请人李**承担2300元，被申请人彭**承担2300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十三日