齐**与广州新**限公司其他二审行政判决书

审理经过

上诉人齐**、潘**与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房屋产权登记纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第23号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：第三人是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2009年11月9日，两原告与第三人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告向第三人购买位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处的航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）幢2层2506号房。关于房屋交付，合同约定：第三人应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。关于产权登记，合同约定：第三人应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择第2种方式为原告办理《房地产权证》：两原告委托第三人办理，第三人应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为两原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证交付两原告。

2010年9月28日，第三人向被告递件，申请办理涉案房产的产权登记，并提交了《广州市房地产转移登记申请书》、《身份证》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《房地产分户图》及《宗地图》等资料。

被告收件后，经审查认为资料齐全、产权来源清晰、手续完备，于2010年10月12日审批同意登记，登记字号为花房字0369365，权属人为两原告。

2010年10月25日两原告签订《委托书》一份，委托毕**、黄**、张**、林**办理涉案房产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件。同日，该委托书经广州**证处公证确认。后该委托书向被告提交，由被告存档。原告质证中否认其签订过该委托书以及该委托书经过公证程序，但未举证证明。

两原告于2012年9月28日向被告申请查档，发现涉案房产已经登记于自己名下，而两原告未曾参与涉案房产登记过程，未亲自签署相关文件，故两原告认为被告产权登记行为违法，向原审法院起诉成讼。

另查明，经庭审质证，两原告认为被告提交证据中2010年9月20日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，两原告的签名非本人所签，且签订日期早于原告签订《委托书》的时间（2010年10月25日），对此，被告与第三人在庭上确认该询问记录表上的签名是第三人代签的。

再查明，两原告认为涉案房产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向原审法院提交涉案房产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州**民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房产所在商场的验收、测绘情况。第三人向原审法院提交了广州**民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房产的消防验收情况。

一审法院认为

原审法院认为，**设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第三人作为涉案房产所在的航空商住大厦的房地产开发企业，应当为该大厦办理房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房产的产权登记，并登记在两原告名下，没有违反法律规定。

关于两原告认为其未亲自参与产权登记的过程，故该产权登记行为违法。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第三款规定：“商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。”原告与第三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中原告明确委托第三人办理产权登记，故第三人代原告办理产权登记合乎约定，是双方真实意思的表示。关于被告提供证据中2010年9月20日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，原告的签名非本人所签，对此，《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”该询问记录表由第三人代两原告签名，确实存在瑕疵，但基于第三人代两原告办理产权登记的行为经过两原告委托，故该瑕疵并不足以否定整个产权登记行为的合法性。综上，原审法院认为两原告委托第三人办理产权登记，是其真实意思的表示，故对两原告的该主张原审法院不予支持。

关于两原告认为涉案房产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形，故对两原告的该主张原审法院不予支持。

关于两原告认为涉案房产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，两原告的主张于法无据，原审法院不予支持。

综上，被告依照职权作出的对涉案房产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，原审法院予以维持。两原告请求撤销被告的转移登记行为，两原告提供的证据不足，原审法院不予支持。为此，依据最**法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告齐**、潘**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人齐**、潘**不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院事实认定错误。原审法院已经查明2010年8月30日《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上的签名是原审第三人冒签的，且上诉人从未授权委托原审第三人办理涉案房产的交易过户、产权登记等手续，被上诉人在原审第三人没有提供授权书的情况下，没有核实交易过户是否是上诉人真实意思表示，没有核实涉案商铺是否存在加建、改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格等情况。而涉案商铺是存在改建、内部装修等需要重新进行消防验收合格情况的，根据《消防法》强制性规定，未通过消防验收合格不许投入使用，上诉人在商铺未通过消防验收合格之前是不同意办理过户交易手续。原审法院根据《房屋面积测量成果报告书》、《房地产分户图》就认定商铺完成分割，忽视客观事实。实际上涉案商场自2009年至2012年8、9月之间一直是空的场地，未进行分割。二、原审法院适用法律错误。1、被上诉人违反《房屋登记办法》第十五条第二款的规定，被上诉人在原审第三人未提供授权书的情况下办理产权过户。2、原审第三人冒充上诉人的签名，是客观事实，被上诉人对此没有尽到审查义务具有违法性。原审第三人没有完成商铺实际分割、涉案商场及商铺均未通过《消防法》强制性规定的验收合格的情况下，办理涉案房产证并非上诉人真实的意思表示。3、原审法院认为被上诉人办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况是错误的。根据《房屋登记办法》第三十条规定，被上诉人办理产权登记审核的内容应当包括消防验收情况，是否存在加建、扩建、内部装修等情况。综上所述，上诉人上诉请求：一、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法行初字第23号行政判决；二、确认被上诉人办理涉案商铺权属登记程序违法，责令被上诉人撤销该商铺的产权登记；三、本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局与原审第三人广州新**限公司答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，被上诉人经审核认为原审第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理涉案产权登记，并将涉案商铺登记在上诉人名下，符合上述规定。原审法院据此驳回上诉人的诉讼请求处理正确，本院予以支持。上诉人以涉案商铺未经消防验收，不符合经营使用的法定条件为由主张被上诉人作出涉案登记行为违法，因与上述规定不符，其上述主张本院不予支持。

《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”根据被上诉人提交的《房屋面积测量成果报告书》、《房地产分户图》等证据显示，涉案房产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，故上诉人认为涉案商铺是空的场地且未进行物理分割，因此被上诉人作出的涉案登记行为违法的主张，与上述规定不符，故本院不予支持。

关于上诉人认为其从未委托原审第三人办理涉案房产的交易过户、产权登记等手续，被上诉人在原审第三人没有提供授权委托书以及没有核实交易过户是否是上诉人真实意思表示的情况下，作出涉案产权登记行为违法的上诉意见。《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第三款规定：“商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发经营企业代为申请办理房地产登记的，房地产开发经营企业应当依照合同约定代为申请办理登记。”本案中，上诉人与原审第三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条明确约定两上诉人委托原审第三人办理涉案房产的转移登记手续，原审第三人依据上述约定申请办理涉案房屋产权登记，符合双方真实意思的表示。上诉人的上述主张，理据不足，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法、本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人齐**、潘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日