北京顺**有限公司与庄**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京顺**有限公司（以下简称顺鑫**公司）因与被上诉人庄**物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04845号判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官魏**、法官孙*参加的合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺鑫**公司的委托代理人程*，被上诉人庄**的委托代理人曹**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺鑫**公司在一审中起诉称：庄**系顺义区杨镇老庄户村西侧阳洲鑫园二区（顺**）住宅小区业主。顺鑫**公司、庄**签订了《顺**业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫**公司为庄**提供物业服务，庄**支付服务费。依据协议约定的收费标准，庄**应于每年1月10日前按每月87.44元的标准一次性交纳本年度物业费1049.30元。顺鑫**公司一直为庄**提供物业管理服务，庄**却拖欠2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币2098.60元。顺鑫**公司多次催要，庄**一直拒绝交纳。庄**的行为已构成违约，依合同约定庄**应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向顺鑫**公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求庄**支付所拖欠的物业费2098.60元，并以逾期金额的日万分之三为标准，支付自每年1月11日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由庄**承担。

一审被告辩称

庄**在一审中答辩称：认可物业费的标准及金额。2010年左右，庄**在房顶安装了太阳能，安装时顺鑫佳**公司未反对。2012年至2013年期间，顺鑫佳**公司将太阳能强制拆除，但拆除的太阳能未返还给庄**。庄**系顶层复式结构，下层用水，上层的水就无法使用，且下层的水流也很小，庄**找物业公司反映，怀疑是阀门压力不够。小区供暖温度不够。因为水无法使用，供暖不达标，近2年均未入住。另外2013年物业在拆太阳能时，房顶有破损。因顺鑫佳**公司物业服务不达标，故应减免物业费。

一审法院查明

一审法院经审理查明：庄**系顺义区杨镇老庄户村西侧阳洲鑫园二区（顺**）住宅小区的业主，房屋建筑面积为138.80平方米。顺鑫佳**公司、庄**签订了《顺**业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫佳**公司为庄**提供物业服务，庄**支付服务费。依据协议约定的收费标准，庄**应于每年1月10日前按每月87.44元的标准一次性交纳本年度物业1049.30元。庄**2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币2098.60元。审理中，同小区业主吴**提交了2014年4月26日所拍摄的照片，以证明：1.绿化不合格，有部分植物已枯死；2.车辆随便停放；3.健身器材老旧；4.楼道杂物胡乱堆放；5.保洁不合格，物业也承认人手少，无法做到每周进行清理。顺鑫佳**公司表示，吴**拍摄的照片是2014年4月26日之后，顺鑫佳**公司主张的是2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，吴**提交的照片与本案无关；顺鑫佳**公司负责的是公共区域的清洁卫生、垃圾管理，吴**提交的照片显示的都是业主个人私人物品，不是垃圾，顺鑫佳**公司无法将上述物品强行清理，这些物品，只能是业主之间互相协商解决；不认可其他照片与本案的关联性。

一审法院认为

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳**公司与庄**签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳**公司应履行提供合理物业服务的义务，庄**应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主吴**提供的证据，可以认定顺鑫佳**公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因庄**未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳**公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、庄**给付北京顺**有限公司自2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费2056.63元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

顺鑫**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定顺鑫**公司物业服务存在瑕疵，证据不足，一审判决减免物业费没有事实及法律依据。庄保**业公司在其楼顶加盖防雨板，拆除其自己安装的太阳能热水器，所以拒交物业服务费。在一审庭审中顺鑫**公司已经解释，为解决顶层漏水问题统一对小区楼顶加装防雨隔板，庄**的太阳能装置阻碍防雨板的安装，顺鑫**公司让其自行拆除，庄**拒绝拆除。为了公共利益，顺鑫**公司自行雇人将其拆除，并将太阳能装置保管在物业公司库房内。顺鑫**公司认为庄**的理由不能成立。故上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费用均由庄**负担。

被上诉人辩称

庄**针对顺鑫**公司的上诉理由答辩称：顺鑫**公司应当归还其强拆的太阳能设备，且其所居住的房屋供水不足。顺鑫**公司服务不达标，故应减免物业费。庄**不同意一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人提交的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：顺鑫**公司与庄**签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫**公司应履行提供合理物业服务的义务，庄**应履行交纳物业费的义务。

关于顺鑫**公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫**公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫**公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。

针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，顺鑫佳**公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件本诉受理费25元，由北京顺**有限公司负担5元（已交纳），由庄**负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）；

二审案件受理费50元，由北京顺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日