天津市**有限公司与苏**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市**有限公司与被告苏**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法由审判员赵**独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王**，被告苏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年10月12日，原告与南开**居小区的开发商天津市**有限公司签订前期物业服务合同，向该小区提供物业服务。被告作为业主，在享受到物业服务后，未向原告交纳2010年10月12日至2015年8月31日的物业服务费共3485.1元。现原告起诉要求被告给付所欠物业费3485.1元；自欠费之日起依据合同约定按欠款数额的日万分之一支付原告滞纳金；被告承担案件受理费。

被告辩称

被告辩称，被告系南开区华美里拆迁户，2008年3月31日由拆迁单位开具分配单入住大园新居，当时不交物业费不给钥匙，被告交纳了两年的物业费，自2010年10月至今未交物业费。2008年6月4日入住后，因房屋窗户密封不严，下雨往里面漏水，将地板泡了。被告找到物业公司，物业人员看完后答复积极找维修单位进行维修并协助解决损失问题。2009年上半年窗户漏雨的问题已经解决，但房屋被泡的问题一直未予解决。帮助协调解决的物业人员调走后，再没有人解决该问题。2013年6月24日，在南开**中心原告代理人与被告进行调解，后原告代理人让回去听信，至今未听到任何回信。

原告提交如下证据：1、资质证、说明，证明原告具有物业经营服务资质，资质等级为三级；前期物业合同已做备案（津物备2010第358号），因大园新居开发公司办理相关手续，此备案证明已交到市里相关部门。2、天津市住宅前期物业服务合同，证明原告接受天津市**有限公司委托，为被告所在小区进行物业管理，物业费和机电设施费为1.3元／月／平方米，原告实际按1元／月／平方米收费。3、天津市经济适用住房买卖合同，证明被告房屋的建筑面积为59.46平方米，原告是按59.44平方米收取物业费。4、催缴物业服务费通知及照片，证明2012年10月，原告向被告欠费予以催缴。

被告质*认为，证据1、3无异议。证据2没有见过，今天第一次见。证据4没有见过。

被告提交如下证据：1、照片6张，证明房屋被泡的情况。2、收据，证明原告修两套房屋共支付7160元，因两套房屋都是被告的，所以维修票据没有分开，另还有人工费3500元没有票据。3、照片2张，证明原告物业服务不到位。

原告质证认为，证据1真实性无异议，但漏雨发生在2008年，依被告陈述2009年已经修复，原告主张的物业费是2010年。证据2有异议，本案是物业服务合同纠纷，被告主张的是房屋质量问题，依据《天津市物业管理条例》第45条规定，业主专有部门的维修应由业主负责，与物业公司无关。证据3真实性无异议，但张贴广告不属物业管理范围，应由综合执法部门管理。

本院查明

经审理查明，作为具有物业管理资质的企业，原告于2010年10月12日与南开**居小区的开发商天津市**有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告向该小区提供物业服务，物业管理服务期限为自2010年10月12日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳；原告在房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务、共有区域内环境卫生清扫保洁、绿地、树木、绿化设施养护、管理等方面提供物业服务，服务内容及标准按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中的四级标准执行。

庭审中，原告表明在合同履行中，实际按建筑面积每月每平方米1元向被告收取物业费和机电设施费。

2014年7月30日，被告与案外人天**有限公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》，约定被告购买天津**园西道与冶金路交口东北侧大园新居13-1-701房屋，建筑面积59.46平方米等。按照前期物业服务合同和原告实际执行的标准，原告主张被告每月应交纳物业服务费、机电设施费共59.44元，因自2010年10月12日至2015年8月31日未向原告交纳物业服务费、机电设施费，成讼。

庭审后，原告放弃对被告主张滞纳金的请求。

上述事实，有双方陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与南开区大园新**居建设有限公司签订的前期物业服务合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同对原告和小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。原告向小区提供了物业服务后，被告应履行交纳物业服务费的义务。但通过被告提交的照片证据可以证实，原告提供的物业服务在房屋共用部位和共用设施设备的管理、小区共有区域内环境等方面存有瑕疵，故对被告应交物业服务费、机电设施费应予适当减免，以减免10%为宜。

关于被告抗辩提出因房屋质量问题而产生损失的问题，与本案非同一法律关系，可依法另行主张权利。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十五日内，被告苏**给付原告天津市**务有限公司2010年10月12日至2015年8月31日物业服务费、机电设施费3485.1元的90%，计3136.59元；

二、驳回原告天津市**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏**负担，于*判决生效后十五日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二○一五年十月三十日