天津江**限公司与王*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津江**限公司诉被告王*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员曲威独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜**、被告王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津江**限公司诉称，2014年1月1日，原告与被告居住的风范新苑小区业主会签订物业服务合同，向该小区提供物业服务并按业主房屋建筑面积收取每月每平方米1.15元的物业服务费、机电设施费。被告系该小区业主，在享受到原告的服务后，自2014年1月1日至2015年4月30日未交纳物业服务费。现原告诉请判令被告给付上述期间所欠物业服务费3176元、滞纳金457元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告王*辩称，在原告所述期间没有缴纳物业服务费属实，原因如下：1、2014年，被告维修水管需经楼内业主签字同意，经原告参与协调，被告与其他业主达成一致，约定此次仅由被告一家进行维修，今后如楼内再需维修水管，被告家不再动工。因原告使用居民饮用水水管为供热设备供水达数年之久，今年必须进行更换维修。由于被告刚刚将自家水管维修完毕，遂提出按照先前的约定，此次不再参与维修。原告的负责人向楼*内业主宣称是被告不同意，才导致楼内水管无法更换。被告认为原告的行为挑拨了被告与邻里之间的关系；2、被告楼下地下室内有一暖气加压泵，发出的噪音严重影响被告生活，经与原告协商后迁出。2014年，供热公司占用小区绿地建造了泵房，夜晚加压泵运行的振动声影响了小区全体业主的休息。小区业主委员会在未通知被告楼*业主的情况下，召集了其他部分业主开会，决定将加压泵仍旧移至被告楼下地下室，被告对此侵害本人合法权益的决定表示坚决反对；3、2013年10月，原告要求被告签字同意动用维修基金维修小区路面，但并未实际实施，仅在2014年维修水管时对路面进行了简单修补，维修质量很差；4、小区进出无登记，出入杆长期放开，原告聘用的保安员年龄偏大，不能发挥保护业主安全的作用；5、原告未经业主同意，允许与其有利益关系的人员在楼道电梯旁安装广告电视，发出的声音和光线影响居住在一楼的被告正常休息。原告还在被告家大门旁边安装信号基站，被告认为其辐射会对健康造成不利影响；6、被告居住的一号楼有居民在楼顶搭建阳光房，形成危害房屋安全的隐患，其施工时原告不加制止，完工后，原告告知被告称无法对该户业主进行管理；7、地下室长期潮湿，墙皮脱落；8、绿化带无人维护，杂草丛生、草皮裸露等，被告认为原告提供的物业服务，除卫生保洁外，其他项目均不到位，故无奈以拒交物业费的方式维护自己的权利，现不同意原告全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告作为具有物业管理资质的企业，于2014年1月1日与天津市**苑业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，物业管理服务期限自2014年1月1日起至2017年12月31日终止。物业管理服务费收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下称机电设施费）按建筑面积，首层每月每平方米0.25元……由业主负责于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。同时该合同还约定了原告在共用设施、场地的维修与养护、环境卫生、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务标准。上述物业服务合同于2014年3月10日在天津市**理办公室进行了备案。

被告系该小区××号房屋所有权人，其房屋建筑面积为172.6平方米，每月应交纳物业服务费、机电设施费共计198.49元，自2014年1月1日至2015年4月30日未向原告交纳物业服务费、机电设施费共计3176元。

另查，庭审中，原告提交了被告委托律师向小区供热公司及所属供热站发出的律师函、相关供热公司的律师函回函、决定将被告楼下地下室内供暖机房移出的业主会会议纪要等证据，证明被告在答辩中提出的供暖机房选址问题主要由小区业主会决议，由原告参与协调配合等。

再查，2015年4月13日，风范新苑小区所属的晨**居委会出具书面材料，载明“风范新苑小区××业主王*自2014年1月起至今未交物业费，我们先是入户询问业主不交物业费的原因，男主人在家，然后书面形式出具给物业公司，物业答复后，我们打电话反馈给业主，女主人接的电话，她说肯定不止他们一家没交物业费，让我们去物业查发票，但我们没有权利查账，而且物业公司现在只准备起诉他一家，告知她情况后，她回复不同意调解”。

上述事实有双方当事人陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与南开区风范新苑业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同对包括被告在内的小区全体业主均有约束力，各方均应依约行使权利并履行义务。被告作为业主，在享受到原告提供的物业服务后，应当履行交纳物业服务费的义务。被告抗辩所称的供暖机房选址问题，应由相关业主与供热单位协商处理，该项问题不属于原告物业服务范畴，被告以此为由拒交物业服务费的主张，本院不予支持；结合原、被告各自提供的证据可以认定原告的服务基本达到物业服务合同约定的标准，本院对原告的诉讼请求予以支持，被告欠交物业费的行为构成违约，除交纳所欠费用外，需按物业服务合同约定支付滞纳金。原告作为物业服务企业，今后应不断提高与业主沟通的技巧并继续真诚关注业主需求，在物业服务职责范围内对影响业主生活的问题予以最大程度的积极协调处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十五日内，被告王*给付原告天津江**限公司2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费、机电设施费共3176元；

二、本判决生效后十五日内，被告王*给付原告天津江**限公司因欠交2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业服务费、机电设施费共3176元产生的滞纳金457元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取，由被告王*负担，于*判决生效后十五日内直接给付原告天津江**限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十日