天津天**限公司与张*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津天**限公司与被告张*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邵**独任审判，公开开庭进行了审理，原告法定代表人的委托代理人宋**、卢**，被告张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津天**限公司诉称，被告拖欠原告2014年1月1日至2015年9月30日共计21个月的物业费3108.21元。经催要未果，故原告要求被告给付拖欠的物业费，并支付逾期违约金504.57元，诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告张*辩称，原告就拖欠物业费事宜曾与被告进行过协商，但并无诚意，因此导致进入诉讼程序。被告未交纳物业费是由于原告的物业服务主要存在以下问题：一、小区内的路灯不是全亮；二、小区内公共设施损坏以后，原告不进行维修；三、原告在机动车管理方面存在问题，小区内有车辆随意进出和过夜停放的情况，部分车辆随意停放，导致草坪被碾压损坏、消防通道被侵占；四、小区内有垃圾堵塞消防通道的情况。综上，不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告与天津泰达**有限公司于2009年6月8日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于天津**格调艺术花园小区进行前期物业管理服务，服务期限自2009年6月8日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费收费标准为高层住宅按房屋建筑面积每月每平方米2.08元（其中包括机电设施费0.68元），由业主交纳。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告张*是天津**格调艺术花园×号房屋的产权人，该房屋建筑面积为71.16平方米，每月应交纳物业服务费148.01元。在原告管理服务期间内，被告拖欠原告自2014年1月1日至2015年9月30日的物业费3108.21元。庭审中，针对被告未交纳物业费的答辩理由，原告作出了相应的解释，认为在物业管理服务方面已尽到管理服务职责。案经调解，未获协议。

上述事实，有当事人陈述、物业服务合同等证据材料予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与天津泰达**有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。被告提出物业管理服务的问题，反映出物业服务存在瑕疵，故应当酌情核减被告欠费。关于原告主张的违约金诉讼请求，考虑物业服务存在瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十日内，被告张*给付原告天津天**限公司2014年1月1日至2015年9月30日的物业服务费3108.21元的95%即2952.80元；

二、驳回原告关于违约金的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元，由被告张*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日