成都人和物业**任公司与骆*、封灌雄物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都人和物业**任公司（以下简称人和公司）与被告骆*、封灌雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员石*独任审判，于2013年3月26日公开开庭进行了审理。原告人和公司的委托代理人金**，被告骆*、封灌雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告人和公司系依法成立从事物业管理的专业公司，2002年11月被聘选为成都人和逸景小区（以下简称逸景小区）的物业服务企业，后签订前期物业服务合同，并在成都**房管局进行了备案。根据合同约定于2002年11月1日起为逸景小区的全体业主提供物业服务。2006年7月22日，逸景小区第一届业委会成立与原告人和公司签订物业服务合同。2009年7月物业服务合同到期，原告人和公司按照成**管局规定，与业委会约定在没有选聘新的物业公司及新物业进入小区前，仍然由原告人和公司继续管理小区，并收取各项费用。2011年2月29日，原告人和公司撤场。终止对景逸小区的服务。被告骆*、封**自2009年8月起开始拖欠原告人和公司物业管理费。并一直拖欠至今，期间原告人和公司曾多次催收未果，为维护自身利益，故依法提起诉讼，要求：1、被告骆*、封**支付拖欠原告人和公司2009年8月至2011年2月物管费2960.96元，物业管理费滞纳金1708.47元，被告撤场后滞纳金15665.94元，共计20335.37元；2、本案诉讼费由被告骆*、封**承担。

被告辩称

被告骆*、封灌雄辩称，原告人和公司所诉不实，答辩人之所以未交纳物管费是因为答辩人所购房屋外墙渗漏的问题一直未解决，而房屋开发商均委托原告人和公司对小区房屋的交房、验房、建筑质量问题进行处理，而原告人和公司多次承诺对被告骆*、封灌雄房屋的质量问题进行整改，2009年8月，原告人和公司的夏主任签字同意答辩人缓交物管费，待渗水处理后补交，原告人和公司的整改也一度开始，但但至今未对被告骆*、封灌雄房屋的质量进行整改。故请求驳回原告人和公司的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告骆*、封灌雄系夫妻关系，为成都市营门口路199号逸景小区业主。2006年7月22日，逸景小区**业主委员会与原告人和公司签订了一份《物业管理服务合同》，该合同约定：由人和公司对成都市营门口188号逸景小区进行物业管理，其中物业费住宅用房（按建筑面积计算）为每月每平方米1元，物业管理公共服务费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每个月的15日至25日前，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金，委托管理期限为2006年7月22日至2009年7月22日。2006年9月1日，原告人和公司向成都**房管局备案。2009年7月19日，成都**房管局与金牛**办事处出具关于“人和逸景”建筑区划分管理有关问题的指导意见：一、在逸景小区新老物业公司完成交接之前，由人和公司提供临时物业服务，产生水电费及物业服务等费用由业主据实交纳；二、逸景小区业主欠缴水电费和物业服务费，由逸景小区业委会与人和公司共同发布公告向欠费业主催收，确保逸景小区业主的正常供水供电，保障业主的正常生活秩序。后人和公司与成都市金牛区人和逸景业主大会业委会共同向逸景小区业主发出相关通告。2011年2月28日，原告人和公司与新物业管理公司办理交接手续后撤场。

庭审中，经双方确认：被告骆*、封灌雄未向原告人和公司交纳物管费起止时间是2009年8月至2011年2月，欠付金额为2960.96元。

被告骆*、封**在庭审中向法院提交了原逸景小区物业管理业主**委员会主任李**的情况说明，内容为：因承袭前期物业管理惯例，外墙渗水等问题由人和公司进行协调处理，在其任逸景小区业委会主任期间，与人和公司联系沟通，仍由人和公司组织施工解决，2008年人和公司出具书面通知，表示将最后一次对外迁渗漏进行整改，并派人逐户检查登记，多数业主经维修后已解决，但仍有部分业主反应外墙仍旧存在渗水的问题。被告骆*、封**同时提交一份原告人和公司员工夏**签字认可同意其缓交物管费，待渗水处理后补交的证据，原告人和公司则认为，房屋质量问题应当是由开发商负责，维修房屋的是房产公司工程部，原告人和公司只是负责统计，并无维修义务。被告夏**曾经是人和公司员工，现已辞职，夏**虽然签字，但并无公司的授权，对公司并无约束力，且被告骆*、封**房屋质量的保修期至2008年8月5止，当时已经超过了房屋的保修期。双方为此各持己见，经本院调解，未能达成一致。

上述事实有身份证、营业执照、《物业服务合同》、函件、情况说明、通告、指导意见及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，成都市营门口路188号人和逸景小区业主委员会系合法成立，其作出的决定对全体业主具有约束力。2006年7月22日该小区业主委员会与原告人和公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，受法律保护。根据该合同的约定，按期缴纳物业管理费是被告骆*、封**作为小区业主应尽的义务。本案双方争议焦点是：原告人和公司对小区业主房屋外墙渗水是否具有维修义务以及其员工夏**的签字对人和公司是否具有约束力的问题。根据中华人民共和国国务院令（第279号）《建设工程质量管理条例》第四十条“正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。”之规定，本院认为被告的房屋外墙面渗水的问题，在交付房屋使用后5年内，其维修义务应由房屋开发单位（出售方）人和房地产公司负责。但被告骆*、封**向法庭提交了原告人和公司员工夏**的承诺，虽然夏**的承诺并没有经过原告人和公司的印章，庭审中原告人和公司也否认授权夏**作出上述承诺，但夏**系原告人和公司的项目经理，在小区从事的管理工作，其作出的上述承诺当然是职务行为，故其作出的上述承诺对原告人和公司具有约束力。考虑原告人和公司现并没有继续管理该小区，被告在房屋渗水问题处理过程中，也应当采取合理的途径主张自己的权利，而不应当以不交纳物业管理费用的方式维护自己的权利，综合上述情况，本院酌情确认由双方各承担50%的责任，即由被告支付原告人和公司2960.96元×50%＝1480.48元。

诉讼中，原告人和公司要求被告骆*、封灌雄对所欠物业管理费用，2011年2月28日之前按照每日1‰计算，2011年3月1日至2012年12月31日按照每日5‰。本院认为，原告人和公司主张的违约金过高，应当酌情予以调整，考虑本案的实际情况，本院调整按按中**银行同期存款利率计算为宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、》第、**务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、骆*、封灌雄于本判决生效之日起五日内支付成都人和物业**公司2009年8月至2011年2月期间的物管费1480.48元及利息（利息的计算方式：从2011年3月1日起按中**银行同期存款利率计算至债款付清时止）。

二、驳回人和物业**公司的其他诉讼请求。

骆*、封灌雄如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费308元，适用简易程序，减半收取154元，由骆*、封灌雄负担（此款成都人和物业**公司已预付，骆*、封灌雄在履行上述义务时一并支付给成都人和物业**公司）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都**民法院。

裁判日期

二〇一三年三月三十日