上诉人郑州市伏牛**服务有限公司（以下简称农**司）因与上诉人孙**租赁合同纠纷一案

审理经过

上诉人郑州市伏牛**服务有限公司（以下简称农**司）因与上诉人孙**租赁合同纠纷一案，均不服郑州市中原区人民法院（2012）中民二初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农**司的委托代理人岳亚，被上诉人孙**的委托代理人尹*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年9月12日，余**与二砂总厂签订《租赁合同》一份，约定郑州**具总厂将位于郑州市伏牛路50号的土地一块共计10亩出租给余**，期限二十年，自2006年1月至2026年1月。2005年9月30日，余**作为发起人设立农**司。2005年12月6日，农**司与郑州**具总厂签订土地租赁协议，约定农**司租赁郑州市伏牛路50号场地，建设伏**农贸综合市场，每月租金3万元，租赁日期从2006年1月1日起。

2010年4月15日，孙**与农**司签订协议书一份，约定孙**租赁农**司市场服装区C13号营业房经营服装行业使用，年租金为10800元，租金每年交付一次，第一年租金为签订该协议的当日交付给农**司；孙**承包营业房交纳押金4000元，孙**不按时交纳租金、水电费及管理费的，农**司有权终止协议收回房屋；协议期内，若遇市场拆迁或者不可抗拒的原因使合同无法履行的，市场将提前一个月通知商户，双方互不承担责任；协议有效期限自2010年4月16日起至2015年4月15日。协议还约定了其它相关权利义务内容。

2010年9月，农**司与郑州**具总厂因土地租赁问题产生纠纷，并诉至原审法院。原审法院审理后于2011年7月12日作出判决，原审法院以农**司长期不交租金，构成违约为由判决解除了双方的合同。2011年7月18日，农**司与郑州**具总厂就双方终止伏牛路场地的租赁关系、市场拆迁补偿等事宜达成协议，约定双方关于郑州市伏牛路50号场地租赁关系及附属设施的租赁关系终止，农**司应于2011年10月31日前将该场地、大棚及附属设施交给郑州**具总厂，郑州**具总厂补偿农**司各类费用共计510万元人民币，该510万元补偿款根据农**司的搬迁情况分批支付，市场内的商户搬迁安置由农**司负责，因商户搬迁所产生的纠纷、责任及赔付由农**司承担。协议签订后，郑州**具总厂已将补偿款510万元支付给农**司。

2011年9月14日，农**司向市场商户下发解除合同通知书，通知书的主要内容为：因土地被政府规划为开发用地，市场必须拆迁，根据协议第十条的约定和合同法的相关规定，通知市场商户在接到该通知书之日起七日内携带合同原件、身份证原件、押金收据到市场办公室办理解除合同手续，限市场商户于2011年10月15日之前搬出市场，2011年10月20日之后公司将对市场停止所有服务，并对市场进行清理工作。2011年10月30日，农**司对市场尚未搬清的各商户下发通知一份，通知未搬清的商户，市场自2011年10月31日零时整开始关闭。2011年10月底，市场停业关闭。孙**以农**司违约为由诉至原审法院，请求解决。

原审法院另查明，孙*顺系农**司的招商代表，孙*顺实缴租金为5400元。

上述事实，由当事人陈述、举证材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：孙**与农**司签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。此双方均应严格依约全面履行合同义务。经查，本案此双方签订的租赁协议期限为2010年4月16日至2015年4月15日。期间因农**司的违约行为导致法院判决解除了农**司与郑州**具总厂的租赁合同，在该判决生效前，农**司于2011年7月18日与土地的出租方郑州**具总厂协议终止了双方的土地租赁关系，致使此双方之间的租赁协议无法继续履行，双方签订的租赁协议应予解除，现此双方均同意解除双方的租赁协议，故对孙**要求解除双方租赁关系的请求予以支持。关于孙**要求农**司赔偿损失20000元的诉讼请求，因双方合同无法继续履行系农**司原因造成，农**司的行为应属违约，农**司应对其违约行为给孙**造成的经济损失承担赔偿责任。关于农**司给孙**造成的经济损失的数额，因农**司的违约行为客观上确实给孙**造成了损失，且与孙**情况相同的商户亦有80多户已提起同类诉讼，结合此类市场中小型商户装修、经营等实际情况，孙**等商户要通过充分举证来证明其损失，客观上存在实际困难，但若因此否定商户的实际损失，又有悖于民法公平原则，且农**司与郑州**具总厂之间的协议亦约定市场内的商户搬迁安置由农**司承担，故结合农**司收取孙**的租金取得收益的情况，原审法院酌定按农**司实际收取孙**租金数额的70%计算孙**损失，即农**司赔偿孙**经济损失3780元，对超出该数额部分的诉讼请求，原审法院不予支持。关于孙**要求退还押金4000元的诉讼请求，因其未提供向农**司交纳押金的证据，农**司亦不认可，故对其该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，该院判决：一、解除孙**与伏**公司于2010年4月15日签订的协议书；二、农**司于判决生效之日起十日内赔偿孙**经济损失3780元；三、驳回孙**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由农**司负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，农**司上诉称，原审法院认定事实与适用法律均严重错误。一、租赁协议没有继续履行的原因，是因为农**司的市场遭遇政府命令拆迁，农**司已按租赁协议约定，提前一个月通知孙**解除租赁合同，孙**对此并未提出异议；二、农**司与郑州**具总厂之间土地租赁合同的解除是政府规划建设的结果，并非拖欠租金构成违约造成的，且郑州**具总厂承诺的510万元拆迁费并未完全支付给农**司。农**司与各商户已自愿解除租赁合同，退还押金，各商户并未对此提出过任何异议。农**司已按约定提前一个月通知商户，不应再承担任何赔偿责任；三、原审法院对当事双方提交的证据均进行了屏蔽，以要求各商户证明其损失客观上存在困难为由，免除其举证责任，严重违反了最基本的证据规则；四、原审判决适用法律严重错误，判决中认定商户对其损失没有提交证据，但同时又引用了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，前后矛盾。另外本案当事人请求的是合同违约责任，而原审法院却以民法中的公平原则判决其承担赔偿责任；五、原审法院在诉讼费用的分担上严重违法，孙**的诉讼请求仅部分得到了支持，但却判决其承担全部诉讼费用，本案上诉费用的缴纳也不符合法律规定；六、原审判决开创了一个极不和谐的司法判例。为此，提出上诉，请求撤销原审判决，驳回孙**的诉讼请求或将本案发回重审，并由孙**承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

孙**答辩称：其与农**司签合同时，约定的是5年，房租是一年一交，但在其经营了一年半时，农**司无故收回房屋，因此不存在其与农**司双方口头解除合同的情况;原审判决已明确认定是由于农**司的违约造成的其不能经营，拆迁是在农**司与其合同无法履行后2年才开始的；原审法院以公平原则判决来保护其的合法权益是符合法律规定的。应驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审事实基本一致。

本院认为

本院认为：孙**与农**司签订的协议书系签约双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。在该合同履行期间，因农**司的违约行为导致该院判决解除了农**司与郑州**具总厂的土地租赁合同。且在该判决生效前，农**司于2011年7月18日与土地的出租方郑州**具总厂协议终止了双方的土地租赁关系，致使此双方之间的租赁协议无法继续履行，构成违约，应承担相应责任，即农**司应对其违约行为给孙**造成的经济损失承担赔偿责任。关于原审判决对农**司给孙**造成的经济损失的数额的认定问题。基于：一、农**司的违约行为客观上确实给孙**造成了损失，且与孙**情况相同的商户亦有80多户已提起同类诉讼，结合此类市场中小型商户装修、经营等实际情况，孙**等商户要通过充分举证来证明其损失，客观上存在实际困难，但若因此否定商户的实际损失，又有悖于民法公平原则。二、农**司与郑州**具总厂之间的协议亦约定市场内的商户搬迁安置由农**司承担。三、农**司收取孙**的租金取得收益的情况。原审判决酌定按农**司实际收取孙**租金数额的70%计算孙**损失，并无不妥。故农**司的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人郑州市伏牛**服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一三年五月二日