大连万达**淮安分公司与郑**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告大连万达**淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告郑**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王**独任审判，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵*、被告郑**的委托代理人张*到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告诉称

原告万达物业诉称，2010年12月26日我公司与被告郑**签订了物业服务协议，按合同约定，被告郑**应履行缴纳物业费的义务，其仅支付2011年1月1日至2011年12月31日的物业服务费，未支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费1487元，及由此产生的违约金271元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告郑**却不予理睬。现请求依法判令：被告郑**支付欠缴的物业费1487元、违约金271元，合计1758元；并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告郑**辩称，我房屋未入住，物业费应打7折交纳，且第一年物业费是全额交纳的，应退还多收取部分；我自行车库漏水、渗水、室外空调机放置处未安装防护栏、门禁卡未交付等问题，多次向物业反应，物业没有解决；要求原告退还装修保证金、预收水费周**等费用。

本院查明

经审理查明，淮**广场一期住宅系淮安万**限公司开发建设，被告郑**为淮**广场一期住宅8号楼1单元2503室业主，房屋建筑面积91.79平方米，车库建筑面积15.16平方米。原告万达物业与被告郑**于2010年12月26日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告郑**所在的淮**广场一期住宅提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币1.3元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。另被告郑**与淮安万**限公司于2010年6月30日签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议（二）约定，自行车库由业主按人民币0.3元／平方米／月交纳物业费。

被告郑**已交纳2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费。

2013年1月起，原告万达物业退出淮安万达广场一期住宅的物业服务。被告郑**尚未交纳2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。

庭审中，被告郑**为证明其房屋2011、2012年未入住，提交代收水费票据一份。原告经庭后核实，被告郑**从拿房至2012年12月11日期间共产生水费7.5元。

以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、收据、催缴函张贴照片、催缴短信截图、物业费计费明细表以及原、被告陈述为证，经审查，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。原、被告签订前期物业服务协议，原告应按约定为被告提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费用。物业服务的水平应当与物业服务的收费标准相适应，2012年1月1日至2012年12月31日期间，原告万达物业为被告郑**所居住的小区提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美、没有任何瑕疵。但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业服务费，物业服务就无法正常开展下去；这样既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。被告郑**作为业主，应当根据物业服务合同约定，及时缴纳物业服务费用。

庭审中，原告万达物业主张被告郑**欠缴物业服务费1487元，被告郑**辩称其房屋未入住，物业费应打7折交纳，且第一年物业费是全额交纳的，应退还多收取部分。本院认为，被告郑**自拿房至2012年12月11日共发生水费7.5元，根据日常生活常识，本院认定被告这一期间房屋未入住，物业服务费应按空置房七折计收，本院认定被告2012年度应缴物业服务费1041元。2011年，被告郑**向原告万达物业全额交纳物业费1432元，多交的430元物业服务费本院在2012年度物业服务费中一并处理，故被告还应向原告万达物业支付物业服务费611元。因原告提供的物业服务并非完美无瑕，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。

被告郑**还辩称其自行车库存在质量问题、室外空调机放置处未安装防护栏、门禁卡未交付等问题及要求原告退还装修保证金、预收水费周**等费用的问题，因不属本案理涉范围，被告郑**可另案主张。

经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郑**于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达**淮安分公司物业服务费611元。

二、驳回原告大连万达**淮安分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑**负担。

本判决是终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十日