大连万达**淮安分公司与陈*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告大连万达**淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告陈*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王**独任审判，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵*、被告陈*到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告诉称

原告万达物业诉称，2011年9月28日我公司与被告陈*签订了物业服务协议，按合同约定，被告陈*应履行缴纳物业费的义务，其仅支付2011年9月29日至2013年12月31日的物业服务费，未支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费862元，及由此产生的违约金157元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告陈*却不予理睬。现请求依法判令：被告陈*支付欠缴的物业费862元、违约金157元，合计1019元；并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告陈**称，房屋之间天井经常有楼上住户扔垃圾，原告没有打扫，多次向原告反映，也没有解决，后我们自己找人打扫；楼上住户倾倒垃圾多次砸坏我空调外挂机；要求原告承担我们找人打扫垃圾的费用6000元，标准500元／月，时间12个月。

本院查明

经审理查明，淮安万达广**投资有限公司开发建设，被告陈*为淮安**公寓1号楼615室业主，房屋建筑面积39.93平方米。原告万达物业与被告陈*于2011年9月28日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告陈*所在的淮安**公寓提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业：人民币1.8元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。

被告陈*已交纳2011年9月29日至2013年12月31日期间的物业服务费，尚未交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。2014年11月5日，原告万达物业向被告陈*发出缴费通知书。

2014年12月31日起，原告万达物业退出淮安万达广场公寓的物管服务。

以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、催缴函张贴照片、物业费计费明细表以及原、被告陈述为证，经审查，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。原、被告签订前期物业服务协议，原告应按约定为被告提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费用。被告陈**称原告物业公司未履行应尽义务，且给被告造成损失，故未交纳物业服务费。对此，本院认为，物业服务的水平应当与物业服务的收费标准相适应，原告提供的物业服务不可能绝对完美、没有任何瑕疵。但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业服务费，物业服务就无法正常开展下去；这样既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。被告陈*作为业主，应当根据物业服务合同约定，向原告万达物业交纳物业服务费862元。被告陈*若有证据证明原告未尽义务致其造成损失，可另案向原告主张权利。因原告提供的物业服务并非完美无瑕，故对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。

被告陈**称楼上住户倾倒垃圾多次砸坏其空调外挂机问题及要求原告承担其找人打扫垃圾的费用问题均不属本案理涉范围，被告陈*可另案主张。

经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈*于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达**淮安分公司物业服务费862元。

二、驳回原告大连万达**淮安分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈*负担。

本判决是终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十日