盱眙穆店农贸市场与丁**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场与被告（反诉原告）丁**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场的委托代理人葛**、被告（反诉原告）丁**及其委托代理人孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场诉称，原告应潘**的要求，于2013年2月5日和被告签订关于穆店农贸市场B02号102-109室八份房屋买卖《协议》，每套建筑面积为150.26平米、单价23万元，同时向被告出具184万元的收据一份。协议签订后潘**、被告却没有将购房款184万元汇入盱眙穆店农贸市场帐户。另在2014年3月原告应被告请求将这八套房屋又用同样合同分别签给了丁*（农贸市场B02号102-106室，5套）、丁**（农贸市场B02号107-108室，2套）、孙**（农贸市场B02号109室，1套），其落款日期也为2013年2月5日，价格调整为18万元每套，而丁*、丁**、孙**也未支付购房款。因原告不具备商品房开发资质，至今没有取得商品房销售许可，涉案房屋土地性质是集体土地。请求法院判决：1、确认原、被告之间于2013年2月5日签订的八份房屋买卖《协议》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）丁**辩称，1、对原告主张2013年2月5日签订的关于穆店乡农贸市场B02号102至109室8份房屋买卖《协议》无效，对此被告方没有异议。2、但原告主张确认无效合同之后，应当根据合同法第五十八条规定，双方予以返还，有过错的一方应当赔偿对方的损失。本案房屋买卖协议导致无效的原因是由于原告不具备商品房开发资质，所出售房屋的土地的性质是集体土地，在原告出售给被告8套房屋时，原告也没有取得商品房预售许可证，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第九条规定，出卖方订立商品房买卖合同时没有取得商品房预售许可证的导致合同无效，出卖方应当向买受方返还已付购房款，为此被告方要求原告返还购房款184万元。

被告（反诉原告）丁**反诉称，本案合同无效是因为出卖方订立商品房买卖合同时没有取得商品房预售许可证的导致合同无效，因此原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场不仅应当返还购房款，还要承担被告（反诉原告）丁**购房款的利息损失，房款是184万元，期间自2013年2月5日至2015年9月5日31个月，年利率是6.40%，利息为30.38万元。因此请求法院判决盱眙穆店农贸市场承担我方利息损失31.38万元。

原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场反诉辩称，基于合同的无效，并且反诉被告也没有收到反诉原告所给付的购房款，所以我方认为反诉原告的反诉无事实及法律根据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

本院查明

经审理查明，原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场系李*投资设立的个人独资企业。盱眙穆店农贸市场经营范围：一般经营项目为市场设施租赁、市场管理服务。2013年2月5日被告丁**与潘**签订股权转让协议，协议约定：丁**将其持有盱眙大鹏**公司的23.1%股权折价180万元转让给潘**，潘**用其车辆抵冲35万元，余欠145万元潘**用其穆店乡新开发的农贸市场B02栋102-109门面房八套进行抵押给丁**。潘**在2013年5月30日前还丁**75万元，则丁**将所拥有的8套房屋退还给潘**4套，余70万元10月1日前付清，在约定时间尚未还清欠款，丁**有权对该房产进行处置。潘**将丧失赎回的权利。一切产权归丁**。2013年2月5日原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场和被告丁**（反诉原告）签订穆店农贸市场B02号102-109室八份房屋买卖《协议》，房屋分别为102、103、104、105、106、107、108、109室。每套单价23万元，合计价款184万元，当时原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场向被告（反诉原告）丁**出具了184万元收据一份，但被告（反诉原告）丁**并未向原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场支付款项。在2014年3月原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场应被告（反诉原告）丁**要求将这八套房屋又用同样类型的合同出卖给丁*（农贸市场B02号102-106室，5套）、丁**（农贸市场B02号107-108室，2套）、孙**（农贸市场B02号109室，1套），其房屋买卖协议的落款日期也为2013年2月5日，价格调整为18万元每套，而丁*、丁**、孙**也未支付购房款。

上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、原、被告于2013年2月5日签订的八份房屋买卖《协议》、丁**与潘**于2013年2月5日签订《股权转让协议》、盱眙穆店农贸市场与丁*、丁**、孙**签订的八份房屋买卖《协议》、2013年2月5日盱眙穆店农贸市场出具给丁**的184万元的收据一份等证据证实，以上证据，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》规定国家对土地施行土地用途管制。任何改变土地用途的行为，特别是进行建设的行为都需要经过审批。原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场本身不具备商品房开发的资质，更没有取得商品房销售许可，涉案房屋土地性质是集体性质。因此原、被告于2013年2月5日签订的八份房屋买卖《协议》，因违反法律规定而自始无效。对合同无效，原、被告双方当事人均无异议，争议的焦点是无效合同的后果如何处理。丁**认为盱眙穆店农贸市场应当返还其房款184万元并赔偿利息损失30.38万元。盱眙穆店农贸市场认为其并没有收到丁**支付的房款184万元，因此不存在返还184万元房款的义务，更不应当赔偿房款的利息损失30.38万元。

本案事实上原、被告在订立八份房屋买卖《协议》时，丁**没有支付相应的购房款184万元，其真实的目的是为潘**欠丁**款项提供抵押，抵押行为也没有履行法定的抵押登记手续。本院认为，由于盱眙穆店农贸市场没有收到丁**购房款184万元，所以盱眙穆店农贸市场没有返还丁**的房款184万元的义务，也不存在赔偿房款利息损失30.38万元的法定义务。综上，原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场要求解除八份房屋买卖《协议》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）丁**的辩称应当返还房款184元及反诉利息损失30.38万元的请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场和被告丁光华于2013年2月5日签订穆店农贸市场B02号102-109室的八份房屋买卖《协议》无效。

二、驳回被告（反诉原告）丁**的反诉请求。

本诉案件受理费21360元，减半收取10680元，由原告（反诉被告）盱眙穆店农贸市场负担7680元、被告（反诉原告）丁**负担3000元。反诉案件受理费5847元，减半收取2923.5元，由被告（反诉原告）丁**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日