盐城市**有限公司与陶*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告盐城市**有限公司（以下简称中润物业公司）与被告陶*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员朱剑媚适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中润物业公司的委托代理人钟华东，被告陶*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中润物业公司诉称，东方锦绣南城18号楼1013室系被告房产，建筑面积55.19平方米。依据《物业服务合同》的约定，从2012年7月5日至今，高层住宅用房物业费每月每平方米为1.20元，亮化费每户每年50元、二次增压费每年50元。从2012年7月5日开始，原告按约向被告提供了物业服务，但被告物业费至今未缴2012年7月5日至2014年4月3日期间的物业费。现请求法院判决被告支付所欠物业费1390.78元、照明费150元、二次增压费150元，合计1690.78元，并承付其中794.74元自2012年10月5日起、2013年7月5日至2014年4月3日期间的物业费596.05元自2013年10月5日起至履行之日止按日万分之五计算的违约金；本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告陶*辩称，我是东方锦绣南城18号楼1013室的业主，房屋面积55.19平方米。但我与被告之间不存在物业服务的关系，小区业主大会决议真实性我有异议，该决议上的印章与房管局留存的决议印章不一致，存在造假的嫌疑，原告企业印章不能对小区业主大会决议产生效力，虽然盖了印章，但是未经备案，不具合法性，对我们业主没有约束力，业主大会决议也没有具体时间，决议落款时间与物业合同上的签订时间自相矛盾，可见存在漏洞。业主大会决议程序不合法，公告是今年才公告的。原告提交的大**委会的证明不能排除利益联系。原告收取我们每月每平方米的物业服务费1.20元，也没有经过主管部门的批准，超出了本地政府的指导最高限价，原告也未向我催缴过2012年7月5日至2014年4月3日期间的物业服务费，原告起诉我不具备法定的诉讼条件。此外，原告还存在严重侵犯我们的合法权益的现象：我们一家曾被关在电梯中10分钟，给我们一家的精神造成了很大的上海，同时还造成了我们家庭的经济损失。原告强行安装电梯卡，并对未交物业费的业主实行停水的处理，严重影响了业主的生活，也造成了我们业主的经济损失。我的房屋在下雨期间存在漏水及墙体开裂的现象，但原告一直未为我们解决，甚至擅自动用了我们的房屋维修基金作其他用途。综上，请求依法处理。

本院查明

经审理查明，被告陶*为东方锦绣南城小区18号楼1013室业主，房屋建筑面积为55.19平方米。2012年7月4日，大丰市**委员会（以下简称锦**业委会）经过业主大会作出决议，载明：“一、解除与盐城中**限公司的物业服务委托合同；二、选聘盐城市**有限公司为新的物业服务公司；三、物业费收取标准为1、多层住宅为0.5元／月／平方；2、高层宅为1.2元／月／平方（其中一楼按多层住宅的标准收取）；3、营业性用房为0.8元／月／平方；4、所有车库均为0.25元／月／平方；5、公用水电费按50元／户／年收取；6、高层住宅6层以上（含6层）按50元／户／年收取二次供水费用等”。同日，锦**业委会与原告中润物业公司签订《服务委托合同》一份，载明：物业公司提供的物业管理服务的内容及应达到约定的范围和质量标准；物业服务费用为普通住宅0.50元／月·平方米、车库物业费0.25元／月·平方米、公共照明费50元／年·户；物业服务费按半年或年交纳，业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起按国家相关法律规定的标准收取滞纳金。合同期限自2012年7月4日起至2013年7月4日止，合同为三年，一年一签等。

2012年7月16日，原告与锦**业委会签订补充协议一份，载明：“中**公司于2012年7月4日正式进入大丰市东方锦绣南城小区服务，业主或使用人应在一个月预交全年的物业费用。凡违反上述条款，且在一个月内未交费的业主，都将视为违约，违约行为按有关条款执行等”。该合同到期后，因锦**业委会解散，双方没有续签合同，但原告继续为该小区提供物业服务至今。2015年9月10日，盐城市大丰区大中镇大刘社区居民委员会出具证明一份，载明：“盐城市**有限公司2012年7月5日通过招标成为东方锦绣南城小区的物业服务单位，到目前为止一直在服务”。因自原告进入小区服务后至2014年4月3日被告未交纳物业费。2015年10月28日，原告中**公司向本院提起诉讼。

另查，被告陶*自2012年7月6日至2014年4月3日止共拖欠住宅物业费1388.58元【（55.19㎡×1.20元×21个月）-（55.19㎡×1.20元÷30）】、照明费150元（50元×3年）、二次增压费150元（50元×3年），合计1688.58元。

上述事实，有业主大会决议、物业服务委托合同、补充协议、证明及当事人陈述等证据在卷证实。

本院认为

本院认为，锦**业委会与原告中润物**司签订的物业服务委托合同及补充协议不违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告陶*在原告进入该小区提供物业服务时起，作为该小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按期交纳物业服务费，被告陶*拖欠物业服务费，原告主张被告陶*缴纳拖欠的物业服务费及承付逾期违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告主张按日万分之五计算逾期违约金，因原告未能举证证实其与锦**业委会之间曾有违约金计算标准的约定，故本院对原告主张的超过按中**银行同期流动资金贷款基准利率计算的利息部分的诉请不予支持。原告主张被告支付物业费1690.788元，经本院核算为1688.58元，故本院对原告主张的超出部分的诉请不予支持。被告陶*抗辩原告据以收费的决议、合同、补充协议等不符合法律规定，服务不到位，且存在侵犯其合法权益等情形，因支付物业费不仅为业主的义务，更涉及到全体业主的共同利益，故被告陶*即使对原告中润物**司提供的物业服务存在不满，亦应通过其他合法途径主张权利，不能通过延迟支付物业费这一损害全体业主共同利益的行为来实现自身目的，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，**务院《物业管理条例》第四十二条，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陶*给付原告中润物业公司自2012年7月6日起至2015年7月5日止的物业服务费1688.58元，并承付其中794.74元自2012年10月5日起、593.84元自2013年10月5日起至实际履行之日止按中**银行同期流动资金贷款基准利率计算的违约金。于*判决生效后5日内履行完毕。

二、驳回原告中润物业公司的其他诉讼请求。

如果义务人不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶*负担（原告已预交，由被告于本判决生效后5日内直接向原告支付）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日