邓*与湖南康**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邓*诉被告湖南康**有限公司（以下简称康**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由代理审判员喻*适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理，代理书记员沈*担任庭审记录，原告邓*的委托代理人刘*，被告康**司的委托代理人胡**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告邓**称，原、被告于2011年6月21日签订《长沙市商品房买卖合同》（编号2010×02），购买被告位于长沙市开福区教育街×号×××室，付款方式为银行按揭，原告在支付完首付款和办理完按揭手续后，房屋产权已归属原告（该房抵押给招商银行）。合同第十条约定“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。2012年6月30日，原告根据被告要求，办理房屋交付手续。依据合同第十八条第三款约定“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办妥土地使用权证。”被告应在2012年10月25日完成初始登记，365个工作日内（2014年4月11日）将原告房屋所有权证办理完毕，并交付原告。但原告多次询问，被告以办理不下来为由拒绝办理，原告至今未拿到房屋所有权证。根据《长沙市商品房买卖合同》第十八条第四款约定“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告60日内办妥房屋所有权证；二、被告支付原告违约金114477元（自2014年4月12日起至2016年2月23日止，之后违约金依此计算至房屋所有权证交付原告为止）；三、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告康**司辩称，一、被告未依约向原告交付房产证情况属实。少帅府商住楼项目的征地拆迁自2003年3月启动，历时2年没有完成拆迁，后纳入蔡锷北路拓改工程，拆迁部分房屋。2007年3月，被告委托长沙市**迁有限公司承包剩余拆迁工程，直至2009年9月完成拆迁。拆迁历时6年，前后变换了三个拆迁单位，工作交接不规范，部分拆迁档案资料遗失，致使原地上房屋注销手续无法办理，不能办理新建房屋的产权手续。二、被告已向长**建委请示，职能部门已就拆迁资料遗失问题提出了解决办法，目前被告正依法完善备案资料，抓紧解决历史遗留问题，尽早办好房产证，希望原告谅解。三、合同约定迟延办证违约金过高，应当予以适当减少。被告迟延办证是第三方（拆迁方）原因造成的，被告并无主观过错。合同约定迟延交付房产证的违约金（按房款日万分之二）明显高于原告的实际损失，请求法院予以核减。

本院查明

经审理查明，原告与被告于2011年6月21日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告以839278元的总价购买被告开发的位于长沙市开福区教育街×号×××号商品房；被告应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付原告使用；被告应在房屋交付使用后90日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证；因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，被告应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款（包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款）万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款。被告于2012年7月26日向原告交付了房屋。被告至今未为原告办理上述房屋的房屋所有权证。原、被告确认办理房屋所有权证的逾期日为2014年4月12日。

被告提交拆迁安置承包合同书、长沙市开福区人民政府办公室关于金三角商住楼项目拆迁工作的会议纪要、拆迁委托合同，拟证明迟延办证系第三方原因造成，被告没有过错。原告对被告的上述材料的关联性及证明目的有异议。

上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交付程序表、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在卷佐证。

本院认为

本院认为，一、《长沙市长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。二、被告交付房屋后，没有按期为原告办妥房屋所有权证，其行为已经构成违约，被告应继续为原告办理房屋所有权证，并承担相应的违约责任，故本院对原告主张的被告未按期办理房屋所有权证而产生的违约金予以支持，但原、被告双方约定的违约金标准过高，根据本案案情，核减为每日万分之一为宜，自逾期之日2014年4月12日起计算至2016年2月23日止为57238元，后续利息继续计算至实际办妥房屋所有权证之日止。关于被告所称的迟延办证系第三方拆迁工作的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，被告应当向原告承担违约责任，因此对其抗辩意见本院不予采信。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最**法院关于审理长沙市商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告湖南康**有限公司于本判决生效之日起60日内为原告邓*办妥位于长沙市开福区教育街×号×××号商品房的房屋所有权证；

二、被告湖南康**有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告邓*逾期办理房产证的违约金57238元（后续利息以已付房款839278元按每日万分之一自2016年2月24日起计算至实际办妥房屋所有权证之日止）；

三、驳回原告邓*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2590元，因适用简易程序减半收取1295元，由被告湖**发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十日