徐**与四川辰**责任公司、四川辰**任公司盐亭福华雅苑项目部房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**与被告四川辰**责任公司、四川辰**任公司盐亭福华雅苑项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐**的委托代理人汤春兵、被告四川辰**责任公司的法定代表人冯**、四川辰**任公司盐亭福华雅苑项目部负责人任**及其委托代理人宋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称，2014年9月5日，原告与被告签订了福华雅苑楼宇认购书，购买被告开发的福华雅苑2栋6楼6号，约定房屋总价款171977元，已付3万元，余款141977元以按揭方式付款，契税、维修基金及办证相关费交房时一次性付清。原告按照签订的楼宇认购书履行了给付房款的义务，但被告到了楼宇认购书中约定的交房时间并没有履行义务，福华雅苑项目至今尚未达到竣工验收交付使用的条件，造成原告至今在外租房居住，而且项目部负责人任**因涉嫌经济犯罪已被射洪县公安局经侦队拘留，导致福华雅苑项目目前全面停工，为了保护原告的合法权益，故诉至法院，请求：（1）判决被告按照签订的楼宇认购书履行义务；（2）判决被告承担迟延交房给原告造成的相应损失5000元；（3）诉讼费、财产保全费由被告承担。

被告辩称

被告辰*公司辩称，辰*福华雅苑项目部挂靠于被告辰*公司，但被告只是同意其开发房产，并没有授权辰*福华雅苑项目部出售房屋，因此项目部的行为属于超出权限的行为，而且，据被告所知，辰*福华雅苑项目部并没有印章，其私自收取的购房款去向不明，因此辰*福华雅苑项目部的行为不应当由被告辰*公司负责。请求驳回原告对被告辰*公司的诉讼请求。

被告辰东福华雅苑项目部辩称，原告提出的请求被告没有异议，被告愿意配合各政府部门，尽快完成项目后期工程，向原告进行交房。但被告未能交房，是由各种客观原因造成，对原告请求的相应损失被告不予认可。

本院查明

经审理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原居住在盐亭县云溪镇新指路居民，向城建局、国土局等相关部门申请拆除重建。任**经人介绍到盐亭开发房地产。2009年11月30日，四川辰**任公司成立福华雅苑项目部，由任**任项目经理，经营范围为房地产开发，同年12月30日，四川省绵**政管理局向辰东**项目部颁发营业执照，企业类型为有限责任公司分公司，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道五指山下。任**与拆迁户协商完拆迁事宜后，2011年底，福华雅苑项目开始动工。2013年2月，四川辰**任公司取得福华雅苑1、2号楼商品房预售许可证，随后，辰东**项目部对外出售房屋。2014年7月23日，原告徐**作为乙方与被告辰东**项目部签订了房屋预选单，载明：物业名称：福华雅苑项目：2号楼7层6号，建筑面积为74.1平方米，单价2350元／平方米，选房定金10000元，同时约定乙方于2014年8月15日前携相关证件签约及完善相关手续。2014年9月5日，原告徐**作为买受人与被告辰**司作为出卖人签订了商品房买卖合同，内容载明：原告徐**作为买受人购买福华雅苑1栋2单元第6层2-6-6号，建筑面积为73.19平方米，该商品房售价2350元／平方米，总房款为人民币171997元；乙方选择以贷款方式付款，交付条件，出卖人于2014年12月31日前交房。在该合同中约定了逾期交房责任，逾期在30日之内，自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金……，在该合同后加盖了辰**司合同专用章及冯**的私人印章。2014年9月10日，原告交纳了首付款3万元，辰东**项目部收取款项后向原告出具了收款收据，在收款收据上加盖辰东**项目部财务专用章。

2014年12月，因资金短缺等因素盐亭福华雅苑项目停工至今。2015年初，被告辰**司法定代表人冯**因涉嫌非法吸收公众存款被刑事拘留，被告辰东**项目部负责人任**因涉嫌犯罪被刑事拘留。

另查明：2010年3月10日，辰**司（甲方）与福华雅苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定甲方同意乙方使用甲方资质开发福华雅苑工程，乙方向甲方交纳管理人员费用5万元。乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任。该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任。

2013年6月3日，四川辰**任公司更名为四川辰**责任公司。现福华雅苑项目主体工程建成，但水、电、气及消防设施尚没有完成，均没有进行竣工验收，不具备交付条件。原告等66名购房户诉被告商品房买卖合同，在原告等人所签订的合同中，除了11户进行按揭的房屋进行了网签外，其余房屋均已抵押或网签给第三人。

上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据、预售许可证、四川辰**任公司与福华**理合同等证据证实。

本院认为

本院认为，被告四川辰**责任公司取得商品房预售许可证，具备出售房屋资格，原告与被告四**责任公司签订的商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照协议履行。但该工程现因资金问题，于2014年12月停止建设，其公司法定代表人及分公司负责人现已被刑事拘留，在此期间未再动工建设和办理相关手续，被告已经以其行为及其实际情况，表明现事实上履行不能，现原告要求被告按约定交付房屋，而原告所要求的标的物甚至尚未竣工，不符合交付条件。根据《合同法》第110条规定“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高”，原告要求继续履行的事实基础尚不成就，而且，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，验收合格是房屋交付的法定条件，在涉案房产项目至今未竣工验收，不符合法律、行政法规规定的房产项目交付条件，原告要求被告按商品房买卖合同履行交房的请求，本院不予支持，待涉案房屋符合交付条件后，原告可另行主张交付或要求赔偿。原告要求赔偿5000元，未能提供证据证明，本院对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

驳回原告徐**的诉讼请求。

根据中华**国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费3839.54元，由原告徐**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二日