李**与天津市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与上诉人天津市**有限公司因商品房销售合同纠纷一案，均不服天津**民法院作出的（2015）东民初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理，并依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人李**、刘**，上诉人天津市**有限公司的委托代理人郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年6月2日，被告天津市**有限公司（以下简称华**司）为甲方、原告李**为乙方签订《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），约定原告购买被告开发的坐落于天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦1-1-803号房屋一套，该房屋设计用途为酒店型公寓，建筑面积57.8平方米，总价款为648743元，商品房交付时间为2014年9月30日前。该合同第九条约定：“下列商用配套设施运行日期约定如下：1、上水商品房交付使用时；2、下水商品房交付使用时；3、供电商品房交付使用时；4、燃气（气源种类）管道天然气按政府规定执行；5、暖气商品房交付后的第一个采暖期；6、电梯商品房交付使用时。上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在60日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。该房屋交房标准中设备设施约定：“配电系统：室内设配电箱，预留入户管线；……燃气系统：燃气管道入户，一户一表；”。该合同附件六补充合同第七条第3项约定：“合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用”；补充合同第十一条第4项约定：“凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据”。该合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款。

2014年9月26日原告向天津红**务有限公司缴纳涉诉房屋2014-2015年度物业费2725.80元，向天津市**限公司交纳2014-2015年度暖气费1655元。2014年9月28日被告将涉诉房屋交付原告。

一审法院认为

第一次开庭后，原审法院去天津津**有限公司就涉诉房屋能否安装燃气一事进行询问，该公司发展部副部长就此事进行了答复，认为：该公司系涉诉房屋燃气管理部门。涉诉房屋原始设计没有隔断，因此设计燃气管道也是按照没有隔断进行设计。整栋大厦安装燃气必须统一进行处理，不能进行分类处理，就目前已经有业主打隔断，肯定不能安装燃气。

后，原审法院又去天**气热力规划设计院进行询问，该院设计三室主任进行答复，认为：睿品大厦燃气系该院设计，设计初始，知晓房屋是4.4米高，且当时就隔断问题问过华**司，华**司承诺不打隔断，故按此方案设计了燃气管道。按照燃气设计规范，燃气管道不能通过其他房屋，只能在厨房。就现有情况无法做出设计变更。

2015年7月3日，天津津**有限公司出具说明一份，内容为：“天津市**有限公司开发的睿品大厦位于天津市河东区津滨大道160号，项目4层及以上建筑层高4.4米，地上19层，建筑高度85米。2014年9月30日，睿品大厦交付时，燃气管道已入户并立管带气，符合天然气挂表安装条件，需业主自行办理一户一表手续。睿品大厦交付后，由于部分业主违规搭板装修，导致燃气管道穿过客厅或者卧室，无法达到睿品大厦天然气挂表安装条件（燃气管道通气三不穿原则：不穿卫生间、不穿卧室、不穿客厅）。特此说明”。

2015年9月17日，天津津**有限公司回函，内容为：“1、目前该项目房屋结构与最终进行燃气设计时开发商提供的土建图纸不符，房屋内有隔断夹层，燃气管道有穿越卧室和非厨房房间的现象。按照燃气规范要求，燃气管道不能穿越卫生间、卧室和客厅。为保证该用户及周边居民用户的人身及财产安全，故不能通气。同时该项目开发商在项目进件时对此做过承诺；如不按规范在厨房位置搭设夹层，导致无法通气后果由其负责。2、必须按照原图纸恢复原有土建结构，方可接通燃气。无其他方法接通燃气。”

原告向原审法院起诉，请求依法判令华**司：1、返还减少房屋高度20厘米的房款29193元；2、赔偿因燃气未能如约入户产生的损失3360元（自2014年9月20日按日计算至2015年5月20日），按合同履行，立即通燃气；3、安装一户一表，由原告直接向电业部门购电；4、返还多收的物业费1894元；5、返还2014年-2015年采暖费1655元；6、承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：首先要求被告履行本案房屋买卖合同，安装燃气表、燃气入户；如被告最终不能安装燃气表并接通燃气，则要求被告赔偿未安装燃气表，不能通气，原告使用电器烧水、做饭的损失187008元。

原审法院认为，原告、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。

关于原告要求返还减少房屋高度20厘米的房款一节，根据原、被告双方签订的买卖合同，双方并未在买卖合同中约定房屋层高。且被告提供的《建设工程竣工验收备案书》，能够证明涉诉房屋所在的工程已竣工、且经验收合格，说明涉案房屋层高符合建筑行业规范。原告主张被告在宣传页中标识4.4米应是房屋净高，但根据《天津市商品房买卖合同》约定，凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据，故原告该项主张没有事实和法律依据，不予支持。

关于原告要求被告安装燃气表、燃气入户，如被告最终不能安装燃气表并接通燃气，则要求被告赔偿未安装燃气表，不能通气，原告使用电器烧水、做饭的损失187008元一节。根据天津津**有限公司及天**气热力规划设计院的回复，部分业主搭板装修，导致燃气管道穿过客厅或者卧室，实际不可能再接通燃气。原告根据实际情况主张被告赔偿燃气损失187008元。首先，双方签订的附件交房标准中约定燃气管道入户，一户一表，说明购房者在收房后可以享受燃气功能；其次，被告展示的样板间存在搭板装修，对购房者存在误导，被告交付的房屋墙体存在预埋件，亦是间接告知购房者可以打隔断装修，且现在多数业主已经打隔断装修，被告亦未进行有效的阻止，并全额退回了装修保证金；再次，该房屋高度为4.4米，根据一般购房者的需求和购房惯例，购买者购买这样高度的房屋多数会打隔断，对于打隔断会导致不能接通燃气相对专业的问题对普通购房者要求过高，被告在销售房屋时对房屋的现状以及装修没有尽到全面、详细的告知义务，使购房者存在误解，故被告对于不能接通燃气负有相应责任。鉴于原告要求赔偿的损失数额因没有提供具体、有力的证据予以佐证，故原审法院无法按照原告要求的数额确定原告的损失。鉴于按照合同约定的违约金的计算方法即总房款的万分之一，违约金数额明显偏低，原告实际损失明显大于违约金数额，可适当调整，综合考量本案的具体案情，结合涉诉房屋燃气工程配套费用及因不能接通燃气给购房者所造成的其他替代管道燃气消费的相应损失，酌定被告一次性赔偿每户燃气损失45000元。

关于原告要求被告安装一户一表一节，由原告直接向电业部门购电一节，双方在买卖合同中并未对此进行约定，原告该项主张没有事实依据，不予支持。

关于原告要求被告返还其所支付的涉诉房屋的采暖费及多收的物业费一节，涉诉房屋属于原告的财产，使用该房屋所带来的相关费用，理应由原告自行承担，且收取原告物业费和取暖费的单位非被告，原告向被告主张上述费用没有事实和法律依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告华**司给付原告李**燃气损失费45000元；二、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由被告华**司负担。

上诉人诉称

原审判决后，李**与华**司均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人李**上诉请求：1、撤销原审判决第一项，判决减少房屋高度20厘米的房款29193元，返还2014年至2015年的全额采暖费1655元。2、增加赔偿燃气损失费35000元。3、一审、二审诉讼费由华**司承担。事实和理由：上诉人购买的房屋层高缩水0.2米应予以赔偿；原审认定燃气赔偿过低；因采暖不达标且仍在保修期内，开发商应返还采暖费。

被上诉人辩称

华**司答辩认为：1、双方合同对房屋高度无约定，合同明确约定相关宣传材料不作为合同权利义务的依据，现房屋已经通过竣工验收，且层高确为4.4米，不存在违约情形；2、采暖费的收取方为供热公司，其在保修期内负责设施保修，供热仍为供热公司负责。3、关于燃气未接通问题的答辩意见同华**司的上诉请求及事实理由。

本院查明

上诉人华**司上诉请求：1、撤销原判并依法改判驳回李**原审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由李**承担。事实和理由：其已按照双方合同约定完成了燃气管道入户的义务，燃气无法接通是由于业主违规装修所致，且原审认定赔偿数额过高。目前已联系相关燃气公司及设计部门，如果业主都配合可以接通燃气。

李**答辩认为：不同意华**司的上诉请求，答辩意见同李**的上诉请求及事实理由。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，关于房屋层高是否存在违约的问题，华**司在宣传材料中作出灵动挑高4.4米的表述，而在双方签订的合同中对于房高没有明确约定。涉案房屋的竣工验收备案书可以证明诉争房屋已经竣工且已经验收合格，诉争房屋层高符合相关规范。《天津市商品房买卖合同》中约定：“凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据”对于该条款，李**认为该条款无效，理由是作为购房人无法详细阅读买卖合同的详细条款，且无法协商修改。作为消费者购买商品房事关重大，合同签订时应在对合同内容进行审慎的审查基础上签字确认，签字确认应视为同意合同内容。故李**的该项上诉请求，本院不予支持。

关于因供热不符合标准是否应返还采暖费的问题，本院认为双方当事人没有形成供热合同关系，华**司不是供热单位也没有实际收取采暖费，对李**返还采暖费的上诉请求，本院不予支持。

关于无法接通燃气的问题，本院认为华**司作为商品房开发企业，在销售房屋时应知悉燃气部门对涉诉房屋接通燃气的相关要求以及注意事项，并向购房者详尽说明。本案中华**司在销售房屋过程中没有尽到相应义务，且消费者参照样板间以及预埋件进行装修符合常理，因此导致燃气无法接通，华**司负有责任。虽然华**司辩称现经沟通燃气相关部门在全体业主配合下可以接通燃气，但未提供相关证据且与原审法院调查的相关结论存在矛盾，本院对该上诉请求不予支持。关于赔偿数额，原审法院综合考量本案案情给购房者造成的相应损失，酌定一次性赔偿燃气损失费4.5万元并无不当，本院予以维持。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2371元，由上诉人李**承担1446元，由上诉人天津市**有限公司承担925元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日