王**与广西正**限公司合同纠纷一审民事裁定书

审理经过

原告王**与被告广**有限公司经济适用房合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成由审判员陈**担任审判长，审判员何**、人民陪审员郭**参加的合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行审理。书记员苏**担任法庭记录。原告的委托代理人董**和梁*、被告的委托代理人欧**和叶**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2008年10月30日，原、被告签订了《购买经济适用房（八龙住宅楼）合同》，合同约定：原告（甲方）认购被告（乙方）建设的坐落在八步镇新城二小区（龙山路北段）八龙住宅楼的房屋一套，交房时间为2010年11月16日。原告按照合同的约定陆续支付了购房款，但被告不但建房速度慢，而且存在严重的质量问题，至2013年10月25日才交付房屋，已经逾期了35个月。虽然双方在合同中没有约定逾期违约金条款，但根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，被告应按照同地段同类房屋租金标准支付违约金，为此，原告请求人民法院依法判令被告支付逾期交付房屋的违约金21000元（按每月600元，迟延35个月交房计算），并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告辩称：1、本案所涉八龙住宅楼的房屋性质属于经济适用房，而不是商品房，房屋的建设单位是经八龙住宅楼全体住户代表一致同意采用邀请招标方式确定的，被告仅作为组织者与施工方签订建设施工合同的。2、八龙住宅楼是由被告提供自有划拨地，原告等职工缴纳集资款合作建设的，并不是向原告销售的经济适用房，双方的法律关系不是买卖关系。3、双方签订的合同没有约定逾期交房的违约责任，同时，因所涉房屋性质系经济适用房，而不是商品房，原告根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定主张违约金没有法律依据。4、逾期交房的原因，存在工程地质条件复杂，工程量发生变化、涉及变更以及工程质量等因素，被告与原告同是业主，利益同样受损，不应由被告承担延期交房的违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：为了解决公司职工的住房问题，贺**业公司经批准后利用公司现有的自用住宅土地建设八达路新城二小区（即八龙住宅楼）及合面狮电厂生活区等经济适用房，项目全部建设资金由职工自筹解决，经济适用房的基准价格，严格按有关规定测算后，报有关部门审批。

2006年11月3日，贺**业公司成立建房领导小组，在公司领导下负责建房管理工作，并下设建房财务监督小组，公司机关、合面狮电厂、供电公司分别设立建房监督小组，负责监督、管理等工作。之后，原告向公司建房领导小组办公室交纳报名费及部分购房款认购经济适用房。2008年7月30日，经八龙住宅楼全体住户代表讨论，决议通过采用邀请招标方式，邀请了四家建筑施工单位报名投标，并于2008年8月18日决议通过了八龙住宅楼工程造价（不包括电气安装部分、给水安装工程、电梯和柴油发电机组）的标底上限控制价为18397095元，单价为1095元／平方米。2008年10月26日，经过招投标程序后，贺**业公司与中标单位广西壮族**工程公司签订了《贺**业公司八龙住宅楼建设工程施工合同》，由河池**程公司承建八龙住宅楼工程项目。

2008年10月30日，原告与贺**业公司正式签订了《购买经济适用房（八龙住宅楼）合同》，合同约定：原告认购八龙住宅楼的经济适用房一套；被告按单位售价1291.5元／平方米的建筑面积预收房款，最终房款按工程结算后多退少补，预收总房价183393元；交房时间为2010年11月16日前等内容。此后，项目开工建设，原告根据工程施工进度陆续缴纳了购房款。2012年9月17日，项目竣工并完成验收。在交接房过程中，原告等购房职工发现八龙住宅楼存在外墙渗水和排污管质量问题，遂拒绝接收房屋。原告等购房职工在施工方进行质量整改后，于2013年10月25日接收房屋。原告认为被告迟延交房构成违约，遂诉至本院。

另查明，2010年6月21日，贺**业公司改制变更为广西贺**限公司。2014年4月24日，广西贺**限公司又变更为广西正**限公司。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的《购买经济适用房（八龙住宅楼）合同》，虽然名为房屋购买合同，但内容上不构成房屋买卖关系。本案中：一是本案房屋的性质不是商品房而是经济适用房，被告公司为解决单位职工的住房问题，利用公司现有的自用住宅土地申报，通过职工集资认购方式建设的经济适用住房。二是在经济适用房的筹备和建设过程中，被告公司除成立了专门的建房领导小组负责组织职工建房外，还成立有购房职工代表参与的建房监督小组，参与和监督房屋建设；三是在房屋基准价格上严格按有关规定测算后，报有关部门审批，单位建房办对房款经工程结算按多退少补的原则收取，被告在此过程中没有定价权，也没有因此享受“房屋买卖”所应享有的收益。综上情形，被告公司不具有房地产开发的主体，也不是本案经济适用房的开发主体，而是单位经济适用房建设和分配的组织者，原告与被告公司之间并未形成房屋买卖合同关系。原告作为单位职工其与被告公司，因在经济适用房的取得过程中发生的争议，个中关系不是受民法所调整的平等主体间的民事法律关系，应由被告公司内部解决，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原告的起诉，依法应予以驳回。由于《八龙住宅楼建设工程施工合同》是以被告单位的名义与施工方所签订，如果迟延交房的原因是由于施工方违约履行合同所致，被告公司有义务以单位的名义向施工方主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款之规定，案经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告王**的起诉。

本案原告已预交的受理费163元，予以退还。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或贺州**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十六日