武*、刘*等与南宁市**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告武*、刘*与被告南**发有限公司（以下简称“某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月19日受理后，依法组成合议庭，于同年7月28日公开开庭进行审理。原告武*、刘*共同委托的代理人潘*、陈*，被告某公司的委托代理人古松到庭参加了诉讼。本案于2011年11月10日中止审理。本案现已恢复审理，并审理终结。

原告诉称

原告武*、刘*共同诉称：2007年1月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于南宁市秀厢大道x号万宇苑x号楼x号杂物房，价款为55000元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2007年3月17日，原告接收房屋。根据合同第15条约定，被告应当在房屋交付使用后两年内，即2009年3月17日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时约定如被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一日，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。时至今日，被告一直未将办理产权登记的全部资料进行备案，导致原告至今未能办理房产证，其行为已经构成违约，为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付因被告违约，导致原告不能在房屋交付使用两年后取得房地产权属证书的违约金3650元（违约金从2009年4月25日起，每日按已交房款的万分之一计算，暂计至2011年4月25日，后计至被告将办理房地产权属证书应由其提供的全部资料提交产权登记机关备案之日止）；二、被告在法院判决生效之日起30日内，将办理房地产权属证书应由其提供的全部资料提交产权机关备案；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告某公司辩称：本案万宇苑项目是由南宁**有限公司提供土地，由被告全额投资开发的房地产项目。在项目进行到收尾阶段时，由于南宁**有限公司占用被告大量资金用于南宁**有限公司的投资，无法按期归还，致使被告面临巨大回款压力，影响到项目的最后整体完工工作。被告多方筹集资金，力图整体完成项目，但南宁**有限公司为自身利益，阻止被告对二期工程未完成项目施工及验收，从2008年9月开始，南宁**有限公司主张该项目为双方合作项目，诉至法院，并查封了x号楼x至x层及地下车库，本项目的是否合作开发需其他案件进行确认。由于该纠纷案件，导致项目处于无限期停止中，也给被告带来巨大经济损失，现被告暂时无力完成项目后期工作，待其他案件最终判决，使资金盘活后，再进行项目每期施工及相关办证工作。故请求人民法院延后审理，追加南宁**有限公司为共同被告，并驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告于2006年11月24日向被告购买位于南宁市秀厢大道x号万宇苑x号楼x单元x号房。2007年1月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于南宁市秀厢大道东段29号万宇苑2号楼029号杂物房，建筑面积为21.79平方米，层高2.17米，价款为55000元。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2007年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用……。第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同附件四《合同补充协议》约定：杂物房不单独办理产权证，仅在房屋产权中记载。合同签订后，原告向被告支付了杂物房款55000元。原告于2007年3月17日向南宁市某物业服务有限责任公司支付物业管理费等各项费用，被告向原告交房。因被告至今未办理《商品房现售备案证明》，原告未能取得房屋产权证书，故诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。2005年1月5日，南宁市人民政府清理行政审批事项废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收，取而代之的是单项验收制度。这意味着商品房的验收不再实行小区综合验收制度，双方在合同第十五条约定的商品房综合验收制度已经因政府规章变更的原因而不再实施，被告无需履行其合同中关于小区综合验收制度的义务。基于该原因，双方约定的商品房综合验收后两年内将产权登记资料报备案的义务已不能履行，双方又未就权属登记需由出卖人提供的资料之报备案期限达成新的一致意见，则被告将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之期限，应适用法律的相关规定予以确认。《商品房销售管理办法》、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即分别确定办理权属登记资料报送相关部门以及办理房屋产权证书的时间为商品房交付后60日、90日内。上述规定在当事人没有约定或约定不明的情况下应首先适用，如允许出卖人以约定不明为由任意推迟或不履行报备案义务，将有悖于双方订立合同的初衷，不利于买受人合同目的的实现，有违公平原则。因此，根据上述法律规定的报备案期限起算条件即“商品房交付后”，并结合当事人在合同中确定报备案期限之具体时限的合意即“两年内”，以及本案的实际情况，本院认为原告主张被告报备案义务的期限为商品房交付后两年内，并无不当，应予支持。原告主张被告于2007年3月17日交付房屋，有物业管理费等费用收款收据为凭，且符合一般常理，故本院予以确认。房屋交付后，被告至今未履行报备案义务，其行为已经构成违约，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，原告要求被告支付逾期办理报备案义务的违约金及在本案判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记的资料备案至房屋产权登记机关，符合法律规定和合同的约定，应予支持。关于违约金的计算，被告履行上述报备案义务的期限为房屋交付使用后两年内，即2009年3月17日前，故原告要求违约金从2009年4月25日起算，并无不当，应予支持，本案违约金应计至被告履行上述报备案义务完毕之日止，按5.5元／日（已付房款55000元的万分之一）计算。

本院认为

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、被告南**发有限公司将办理南宁市秀厢大道东段x号万宇苑x号楼x号杂物房权属登记所需资料交至房屋产权登记机关备案；

二、被告南**发有限公司向原告武*、刘*支付违约金（违约金计算方式：按5.5元／日计算，自2009年4月25日起计至被告南**发有限公司履行上述第一项报备案义务完毕之日止）。

案件受理费50元（原告已预交），由被告南**发有限公司承担。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁**民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月十六日