原告徐建设与被告陈*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐建设与被告陈*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法由审判员郭**任审判，于2014年11月19日公开开庭进行了审理，原告徐建设的委托代理人王*和吴*、被告陈*的委托代理人张**和赵焓杏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐建设诉称：2012年9月1日，被告承租我位于本市新市区长沙路美林小区门面房60平方米营业使用，租期至2015年8月31日至，租金第一年8万元、后期调整幅度不高于10%。双方还口头约定，每年8月份交纳当年的租金。合同签订后，被告租赁至2014年9月1日不再交纳租金，并拆除内装饰、搬走办公用品，将房屋退还。被告提前终止合同，应按照合同约定支付补偿金4.4万元。现诉至法院，请求判令被告支付经济补偿金4.4万元并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告陈**称：原告是将房屋租赁给案外人，对原告作为诉讼主体也不能认可。我与原告之间的租赁合同未实际履行，原告无权主张违约金且该违约金数额也过高，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，原告将位于本市长沙路美林阁小区门面房部分面积约60平方米出租给被告作为营业使用，租期自2012年9月1日起至2015年8月31日止；租金第一年为8万元，后期租金根据房东调整实际比例计算，调整幅度不能高于10%；乙方需提前一个月支付租金，第一年分两次付清，第二年、第三年分一次付清；租赁期间的水电气费、物业费、暖气费及工商税费由乙方支付；任何一方违反合同的规定须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。双方还约定：任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；甲乙双方提前终止合同的，应按年度租金50%给另一方作为补偿；合同期满同等条件乙方享有优先承租权。

被告已向原告支付了两年的租金，其中2013年8月20日支付租金8.8万元，原告出具的收据上交款人写为“生态木”。2014年8月底，被告搬离该租赁的门面，搬离之前门面悬挂的广告牌为“绿可生态木乌鲁木齐专卖店”。

另，原告为本市高新区阳光电动自行车行业主，其向被告出租的门面系从案外人佟*（房屋所有权人）处租赁而取得使用权，租赁面积为313平方米，租赁期限至2020年8月31日。

以上事实有合同书、收据、照片、查询单以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，被告对原告出示的房屋租赁合同的真实性无异议，并提供了2013年8月20日支付租金8.8万元的收据，但抗辩承租人为案外人许**，故其与原告订立的该合同未实际履行，被告为此提供了在工商行政管理部门备案的房屋租赁合同以及许**出具的一份情况说明。该备案的租赁合同除相对人为案外人佟*和许**、租金第一年为4万元之外，其他内容与原告出示的合同一致，而被告提供的收据表明第二年的租金为8.8万元，与原告出示的合同相符但与该备案的合同不符，且工商行政管理部门也非法律、法规规定的房屋租赁合同的备案登记机关，故本院对被告提供的该备案合同的证据效力不予确认。案外人许**未出庭，对其所作的情况说明亦无法核实、确认，且被告是以自己的名义与原告订立合同，故本院对该情况说明不予采信，被告的抗辩理由不能成立。

原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，该合同中明确约定了双方均有提前解除合同的权利以及对提前解除合同的处理，即提前解除合同的一方补偿对方年度租金的50%。被告对搬离房屋的事实无异议，双方虽未按合同约定签订解除合同的协议，但被告以自己的行为表明其提前解除合同，故被告应按照合同约定向原告支付补偿金4.4万元。原告的请求有相应证据证明，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中还另外约定了违约金，故该补偿金是双方对合同权利义务终止时的清理而非违约金，被告提出调整该补偿金无法律依据，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告陈*给付原告徐建设补偿金4.4万元。

以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费900元（原告已预交）减半收取，退还原告450元，其余450元由被告负担。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一四年十一月二十一日