新疆腾**有限公司与赵**房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人新疆腾**有限公司（以下简称腾亿公司）因房屋预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭审理了本案，上诉人腾亿公司的委托代理人李**，被上诉人赵**的委托代理人裴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年11月12日，赵**与腾**司签订商品房预售合同，约定赵**购买腾**司开发建设的水磨沟区安居南路802号鸿*豪庭第8栋1单元12层1202号房屋，房屋总价1186342.84元；出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，赵**按约交纳了争议房屋相应房款及税费。2012年12月30日，腾**司未向赵**交付鸿*豪庭第8栋1单元12层1202号房屋。2013年8月29日赵**办理该房屋的入住手续。

一审法院认为

原审法院认为：赵**与腾**司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，赵**按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，腾**司负有按合同约定于2012年12月30日前向赵**交付经验收合格的房屋责任。腾**司于2013年8月1日通知赵**办理入住手续，未在合同约定的时间内将房屋交付给赵**使用，腾**司显属违约，应承担相应的违约责任。赵**主张2013年8月1日之前的逾期违约金于法有据，予以支持。按上述时间计算，腾**司应向赵**偿付逾期交房违约金56944.46元【房屋总价款1186342.84元×日万分之二×213天（2012年12月31日至2013年8月1日）】予以支持。腾**司辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高以及申请按同类地段房屋租金标准进行评估后，按同类地段房屋租金计算并予以酌减的意见，原审法院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在赵**、腾**司双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。而且，腾**司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现腾**司认为违约金过高，与事实不符。综上，对腾**司上述辩称意见，不予采信。遂判决如下：新疆腾**有限公司偿付赵**违约金56944.46元【房屋总价款1186342.84元×日万分之二×213天（2012年12月31日至2013年8月1日）】。

上诉人诉称

上诉人腾**司不服原审判决上诉称：根据《中华人民共和国合同法》的规定，我公司认为双方签订《商品房预售合同》中约定的违约金比例过高，我公司在原审中申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估，从而确定其实际损失，但原审法院未予以准许不当，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，双方合同约定的违约金明显高于法律规定的标准，我公司有权请求法院对违约金予以调减。我公司于2013年8月1日前已通知赵**入住，原审法院对违约金的计算期间未认定至2013年8月1日属于认定事实不清。另，赵**在签订合同过程中，对房屋建设的工程进度是知情的，其对损失的发生也存在过错，赵**也应承担相应的过错责任。综上，故请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将案件发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人赵**答辩称：双方签订《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，该合同中对腾**司交房时间的约定明确，腾**司逾期交房应当承担相应的违约责任。《商品房预售合同》约定逾期交房的违约金为日万分之二，未超过银行的同期代款利率，腾**司提出双方约定的违约金过高，应当调减的上诉请求不能成立。腾**司作为房屋建设方，其对房屋的进度及相关手续的办理情况是了解的，对此我方是不知情的，现腾**司称我方存在过错与事实不符。综上，请求二审法院依法驳回腾**司的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

经本院二审查明事实与一审查明事实相一致。

认定上述事实的证据有商品房预售合同、房款票据、物业费收据、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录存卷为证。

本院认为

本院认为：一、赵**与腾**司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于**，应为有效，双方当事人均应按照合同约定内容履行各自的合同义务。赵**已履行了交纳全部房款的合同义务，腾**司应按合同约定履行向赵**交付房屋的义务，现腾**司未按合同约定的期限向买受人交付房屋应承担相应的违约责任。二、腾**司上诉认为合同约定的违约金比例过高，应予以调减，对此本院认为，双方合同约定的违约金是否过高，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素予以认定，根据本案查明的事实，综合考虑房屋贷款利率、房屋租金以及交通费用等情况，双方合同中约定的违约金比例适当，不符合应当调减的情形。合同中约定的逾期交房产生的违约金比例均由双方当事人协商确定，属当事人意思自治范畴，逾期交房违约金的比例与逾期付款违约金比例一致，该约定符合权利、义务相对应的原则，该约定也未违反相关法律规定，腾**司逾期交房后应当按照合同承担违约责任，故其提出双方合同中约定的违约金过高，应当对涉案房屋的租金标准进行评估，以确认赵**的实际损失来计算违约金的上诉理由，有违双方签订合同时的自愿原则，原审法院不予准许其提出进行评估的申请并无不当，腾**司要求调整违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。三、腾**司上诉称赵**在合同签订过程中存在过错，明知涉案房屋不能如期交房，依然签订合同，未尽到审慎审查的义务，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，腾**司作为涉案房屋的出售人，其对于何时交房应当能够判断及预见，并应当按照合同约定确保房屋如期交付，而赵**作为自然人无判断房屋建设工期、进度的能力，如期交付房屋的合同义务不应由赵**承担，故腾**司提出的此项上诉理由，本院不予采信。四、根据双方当事人签订的《商品房预售合同》第十一条之约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，本案中腾**司未提供以书面方式通知了赵**的相应证据，故腾**司提出己履行了通知义务的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费647.43元（新疆腾**有限公司已预交），由上诉人新疆腾**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日