任**与沙湾县润**责任公司、塔城市**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告任*东诉被告沙湾县润**责任公司、塔城市**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员独任审判，于2015年3月14日公开开庭进行了审理。原告任*东及委托代理人王**，被告沙湾县润**责任公司的委托代理人刘*及蒋*到庭参加诉讼。被告塔城市宏鼎房**责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告任*东诉称：2011年3月11日，原告与被告沙湾县润泽房地产开发有效公司和被告塔城市宏鼎房**责任公司沙湾分公司签订《房屋拆迁协议书》，就房屋拆迁后的补偿问题达成协议。被告给原告补给面积为97平方米的房屋两套，房屋实际面积上下浮动三平方米，双方互不找差价，还约定自原告搬迁之日起2年后不能交房，原告可优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。2011年4月19日，原告一月进行了搬迁交接完毕，后经原告多次催促下，2015年6月，被告才交付了第一套房屋，又在交付了超出第二套房屋97平方米面积的全部房屋差价后，被告才于2015年7月15日交付第二套房屋，原告多次与被告协商晚交付的违约金，以及退还多收取的合同约定的每套浮动三平方的价款，被告均不予理睬，起诉请求判令：一、判决被告支付原告违约金172655.71元（计算方式第一套100㎡×4310／平方米×0.007467利率÷30天×785天=84211.58元，2013年4月19日至2015年6月15日；第二套，100㎡×4360／平方米×0.007467利率÷30天×815天=88444.13元，2013年4月19日至2015耐7月15日，合计172655.71元）。二、请求判决被告退还原告多支付补房款25037元（计算方式5楼2.3㎡×4390元／平方米=10097元，六楼：3㎡×4980元／平方米=14940元，合计25037元）。

被告辩称

被告沙湾县润**责任公司辩称：一、诉讼主体说明，当时润泽公司没有成立，给原告拆迁置换的房屋用被告塔城市宏鼎房**责任公司的开发经营手续办理开发事宜，润泽公司成立后，润泽公司继受权利，用润泽公司的经营手续办理开发事宜，以前开发的房屋继续用塔城市宏鼎房**责任公司办理开发经营手续。二、房屋拆迁协议书第八条的约定有两个条件，其一、如两年不能交房；其二乙方可优先选择其他楼房，被告有润泽高层房屋可供原告选择，并且我公司在办公室门上张贴了通知，通知原告来选择高层，我公司不构成违约。三、差价款是原告同意交纳的。四、如果判决我公司违约，则原告主张的违约金过高，申请降低违约金。

被告塔城市宏鼎房**责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

经原、被告陈述、答辩、原、被告举证及质证，本院确认事实认证如下：

2011年3月11日，原告与被告沙湾县**有限公司和塔城市宏鼎房**责任公司沙湾分公司签订《房屋拆迁协议书》，就房屋拆迁后的补偿问题达成协议。被告给原告补给面积为97平方米的房屋两套，房屋实际面积上下浮动三平方米，双方互不找差价。合同中第四条第四项约定甲方给乙方补助房租费每月500元（一年付一次，时间由搬迁之日起至交房之日止。合同第四条第八项约定自如甲方从搬迁之日起2年后不能交房，乙方可在河滩路市区优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。合同第五条约定：甲方无偿给乙方赔偿地下室2间。合同落款盖章是被告塔城市宏鼎房**责任公司沙湾分公司和沙湾县**有限公司。

2011年4月9日，原告交付土地使用证和房屋所有权文本，被告塔城市宏鼎房**责任公司沙湾分公司该章，署名沙湾县**有限公司出具收条。同日沙湾县**有限公司出具证明一份，证明任**同志在沙湾县河滩路的平房已由我公司征购拆迁，特此证明。

2011年4月19日任旭东交付被拆迁的房屋，被告塔城市宏鼎房**责任公司沙湾分公司出具收条。

2015年6月5日，被告沙湾县润**责任公司通知原告任旭**房，任旭东在拆迁户选房通知书上签字，（1）选3号楼2单元5层，建筑面积99.30平方米一套；（2）选4号楼1单元601，建筑面积112.40平方米一套。以实际面积测绘为准。

原告举证被告书写的拆迁户拿房计算表：一、合同约订补房：二层，面积97㎡，单价4310元，造价418070元；四层，面积97㎡，单价4360元，造价422920元。二、本人自选：3号楼2单元501层，面积99.30㎡，单价4390元，造价435927元；4号楼1单元601层，面积112.40㎡，造价4980元，造价559752元。

2015年6月15日任旭东交第一套房屋差价14357元。2015年7月15日任旭东交第二套房屋差价136832元，原告交纳房屋差价合计：151189元。原告陈述：被告2016年6月电话通知我交接房，我找到王**，王**要求我补差价，王**说如我不补差价，按照合同约定房屋甲方另售他人，无奈我交了房屋差价。原告要求被告退回多交的房屋差价。

被告举证办公室门前张贴的通知，证明因其他原因拆迁房屋不能按时交工，急需住房的，请于售房部联系，公司可安排高层住宅。证明原告不选高层，自愿等多层住宅建设完工，被告可提供高层供原告选择，被告不存在违约。原告对被告的举证的通知的真实性、合法性有异议，原告陈述没有见到通知，原告在乌市居住也没有接到电话通知。

被告开发承建的五栋多层楼房房屋中，实际建造面积有96点多平方米、99.26平方米、99.30平方米，99.63平方米及100多平方米等不同户型。按照合同约定补二层楼房和四层楼房各一套，房屋拆迁协议约定97平方米，房屋实际面积上下浮动3平方米，双方互不找差价。因房屋拆迁协议书中，只约定了层数，没约定楼号及单元号，并且协议有上下浮动三平方米的约定，故拆迁户均朝着有利于自己的条件选房，即尽量在选择向上浮动面积的房屋。选择不同楼层只是楼层单价不同的区别，五栋多层住宅均是带电梯的住宅，楼层越高价格越高。

拆迁协议约定的是二层和四层上下浮动三平方米。不是实际选的房屋面积上下浮动三平方米。原告实际自选：3号楼2单元501层，面积99.30㎡，单价4390元，造价435927元，协议约定：二层97平方米＋浮动2.3㎡=99.30㎡，单价4310元，造价427983元，第一套楼房差价是7944元。原告实际自选4号楼1单元601层，面积112.40㎡，造价4980元，造价559752元。协议约定：四层97㎡＋浮动3㎡=100㎡，单价4360元，造价436000元，第二套楼房差价123752元，差价合计：131696元。

本院认为

本院认为，原告任**与被告沙湾县润泽房地**责任公司签订的房屋拆迁补偿协议，是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同。合法有效的合同当事人应当全面履行自己的合同义务，原告任**已按合同约定交付被拆迁的房屋与被告，被告沙湾县润泽房地**责任公司应当按照合同约定全面履行交付房屋的义务，逾期交付房屋是违约行为，应承担违约责任。

被告辩解：按照合同约定不能按时交房，并且不能提供河滩路的其他房屋的，才算违约，被告可以提供高层住宅供原告选择，是原告不选，被告不构成违约。被告提供物证照片来证明自己的辩解成立。因被告举证的张贴于办公室门前的物证照片，其照片上没有拍摄时间记录，故不能证明是当时张贴的，其证据的真实性不予认证。该通知在法律上属要约引诱性质，不构成合同的要约，被告不能证明原告收到了该通知。原、被告对是否选择高层住宅没有要约和承诺，从被告已补偿原告每月500元房租费，补偿到交房之日的事实来看，原、被告不存在协商另行调换高层的约定事实，故对被告其辩解不予采纳。

宋**挂靠塔城市宏**责任公司成立沙湾分公司从事房地产经营与开发，前期招标及拆迁手续是塔城市宏**责任公司沙湾分公司办的，后期润泽公司成立后，本案合同的所有的权利、义务都有润泽公司承继。故被告塔城市宏**责任公司在本案不再承担民事责任。

房屋拆迁协议约定：补偿97平方米的房屋两套，房屋实际面积上下浮动三平方米，双方互不找差价。协议约定的是二层和四层的房屋，实际原告选择的是五层和六层，按合同约定原告应补差价131696元，原告实际交纳差价151189元，原告多交纳差价19493元。被告辩解：房屋面积差价是原告自愿同意交纳的。原告陈述：被告2016年6月电话通知我交接房，我找到王**，王**要求我补差价，王**说如我不补差价，按照合同约定房屋甲方另售他人，无奈我交了房屋差价。原告多交纳差价19493元违背了合同的约定，不是当事人真实意思的表示，违背了原告的真实意思表示，是可撤销的民事行为，原告要求被告退还多支付的差价款19493元，本院予以支持。

2011年4月19日任旭东交付被拆迁的房屋，被告塔城市宏鼎房**责任公司沙湾分公司出具收条。此时认定原告已搬迁的时间。合同第四条第八项约定自如甲方从搬迁之日起2年后不能交房，乙方可在河滩路市区优先选择其他楼房，否则按违约论处，按销售价加倍罚款。2015年6月15日被告交付第一套房屋，第二套楼房2015年7月15日被告交房。协议约定被告应当在2013年4月19日前交房，第一套迟延2013年4月20日-2015年6月15日，被告迟延交付420天。第二套楼房迟延交付450天。被告构成违约。

原告主张被告违约，承担违约责任主张按补偿房屋的价款的逾期利息标准计算并主张违约金172655.71元。依照《合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。衡量违约金高低的标准以逾期交房的损失为参照。《合同法解释三》第二十九条规定违约金过分高于损失的30%的，可认定违约金过高。拆迁补偿安置合同逾期交房的损失如何计算，因拆迁补偿合同是双务有偿合同，可参照买卖合同的规定，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原、被告双方签订房屋拆迁合同已约定每月租赁费标准是500元，第一套楼房迟延交付420天。第二套楼房迟延交付450天，870天的房屋租赁费14301.37元，此房屋租赁费即损失被告已支付原告。参照《合同法解释三》第二十九条规定损失14301.37元×30%=4290.41元即是违约金。被告辩解原告主张的违约金过高，申请降低违约金的理由本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《合同法解释》（三）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告沙湾县润泽房地**责任公司于本判决生效后立即向原告任旭东退还房屋差价款19493元；

二、被告沙湾县润泽房地**责任公司于本判决生效后支付原告任旭东违约金4290.41元

三、驳回原告任**对被告塔城市宏鼎房**责任公司的诉讼请求。

四、驳回原告任旭东的其它诉讼请求。

本案诉讼争议标的197692.71元，案件受理费4254元，本案因适用简易程序减半收取2127元，由原告任**负担多诉部分受理费1871.11元，被告沙湾县润**责任公司负担255.89元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日