马**与平顶山**发有限公司、张**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告马**与被告平顶山**发有限公司（以下简称润**司）、张**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭*、王**，被告润**司委托代理人邹**、被告张**委托代理人何**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告于2009年认购被告润**司开发的位于湛河区开源路与新南环交叉口西北角的“凤凰山庄”楼房一套，在认购协议上被告润天开发公司承诺水电气齐全。在原告交完购房款领取楼房钥匙时，被告张**要求原告缴纳煤气开口费4100元，并预存水、电、煤气款各500元（保证安装形式为一户一表），装修押金1000元，垃圾清运费600元。原告按被告张**要求原告缴纳了上述费用，但二被告迟迟不履行义务。原告与其他广大业主多次到有关部门反映此问题，但由于二被告不配合，问题始终得不到解决。由于二被告懈怠履行义务，互相推诿，至今也没有履行其义务和承诺。按照我国民法通则及担保法的相关规定被告张**应向原告承担担保责任，即依法对被告润**司向原告负担的责任承担连带责任。为使原告的合法权益得到保护，依照民事诉讼法的相关规定，特向人民法院提起诉讼。请求依法支持原告诉求，判令：1、被告润**司退回煤气开口费4100元；2、被告润**司退还收取原告的水，电，煤气预存款共计1500元，并赔偿给原告造成的损失1500元；3、被告张**对被告润**司向原告担负的责任承担连带责任；4、诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告润**司辩称，1、被告公司认为本案不符合小额诉讼条件，按照简易程序一审终审不恰当；2、被告公司不否认自身存在一定责任，但凤凰山庄项目的建筑施工及销售均由重庆**限公司负责。重庆**限公司就该项目的施工与销售与被告公司有书面合同，重庆**限公司及项目实际投资人李**是本案的必要共同诉讼参与人。该公司不到庭，对于查明本案事实、确认责任，均存在重大障碍，被告请求依法追加重庆**限公司及李**为本案的共同被告；3、本案第二被告张**系重庆天**限公司凤凰山庄项目实际投资人李**的雇员，其在该项目的施工及销售行为受李**的指派，其履行的职务行为，相关后果应由重庆**限公司及李**承担。

被告张**辩称，因购买房屋所产生的随附义务诸如燃气开口费，水电费的预存的事项均系原告与房地产开发商即被告润**司主体之间的权利和义务范畴，开发商承担的是出卖房屋主合同之外的随附义务。相关工作人员代表开发企业的行为是职务行为，所产生的权利义务由开发商享有和履行。原告要求退还的款项的请求对象是被告润**司，被告张**履行的是职务行为。原告要求被告张**承担相关责任的诉求，无事实根据和法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对张**的起诉和诉讼请求。

本院查明

经审理查明，位于平顶山市湛河区开源路与新南环交叉口西北角的“凤凰山庄”小区楼盘系被告润**司开发经营。被告润**司为了便于销售楼房，在“凤凰山庄”小区设立了售楼和展示大厅。2009年原告马**通过团购的方式与被告润**司签订了“凤凰山庄”认筹协议书，购买了位于凤凰山庄小区2号楼2单元2层西户住房一套。2011年底原告交付完购房款准备从售楼大厅领取楼房钥匙时，被要求预存水、电、煤气款各500元，同时还缴纳了装修押金1000元，垃圾清运费600元。原告按要求缴纳了上述费用后领取到了住房钥匙，同时拿到了一份加盖着润天房**司凤凰山庄项目部印章的收据。虽然合同约定交房时煤、电、气通，同时也预存水、电、煤气款各500元，但“凤凰山庄”小区楼盘至今未安装和开通燃（煤）气，润**司也未退还原告预存的水、电、煤气款，故引起本案诉争。

另查明，2014年凤凰山庄小区113户业主作为原告起诉被告润**司要求被告润**司向113户业主退还集成太阳能热水设备费每户各4300元。该案经本院调解被告润**司愿于2015年5月31日前返还113户业主集成太阳能热水设备费。为此本院制作了（2014）湛民一初字第525号民事调解书。该案中凤凰山庄小区113户业主作为证据提交法庭的收据上加盖的也是润天房**司凤凰山庄项目部的印章。

又查明，2008年10月31日，被**公司（甲方）与重庆市**有限公司（乙方）签订了建设工程施工合同，被**公司将其开发的凤凰山小区住宅楼工程发包给重庆市**有限公司承建。2008年11月10日，上述当事人双方又签订了一份凤凰山庄建安销售合作协议书。该协议就建筑安装及包销楼盘达成合作协议，协议显示，该楼盘由乙方组织全盘销售所有销售费用由乙方自理；乙方建安成本由甲方确认后，以销售房款抵扣工程款；抵扣完凤凰山庄项目工程款后，剩余款抵扣天湖苑由乙方承建工程的工程款。

以上事实，由原告提供的收据一份；被告润**司提供的建设工程施工合同、建设工程补充合同、销售合伙协议书复印件各一份；被告张**提供的凤凰山庄认筹协议书、润**司通知、民事调解书复印件各一份及双方当事人的陈述等证据在卷为证。相关证据已经当庭质证，经审查，证据之间互相印证，足以认定本案事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，“凤凰山庄”小区楼盘系被告润**司开发经营。原告是通过团购的方式与被告润**司签订的“凤凰山庄”认筹协议书，并向被告润**司缴纳了购房款，同时被告润**司也向原告出具了收款收据。在原告交完购房款即将领取楼房钥匙迁入新居时，又被要求预存水、电、煤气等费用，在原告缴纳上述费用后，才被允许搬入新房。上述事实和购房过程，使原告有充分理由相信并认为其与被告购买润**司之间存在商品房买卖合同法律关系。被告润**司与重庆市**有限公司签订的建安销售协议，且不论是否合法，但从中可以得出，被告润**司对重庆市**有限公司在“凤凰山庄”楼盘从事和开展的一系列营销活动和收费行为是明知和认可的。事实上被告润**司从未将此事实明确告知作为业主的原告，原告对此是不知情的，作为普通的消费者，原告根据双方在被告润**司售楼部签订的《凤凰山庄认筹协议书》和交费事实，足以让一个正常的有民事行为能力的公民认为就是被告润**司收取其费用。综上，被告润**司的辩称其不应承担返还责任的理由，于查明的事实不符，对此，本院不予采信。被告润**司在庭审答辩中对本院按照小额诉讼案件审理此案提出的异议，不符合当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出的法律规定，故其异议理由不能成立。

被告润**司应当按照合同约定及时为原告安装煤气入户使用设施，但被告润**司至今没有履行合同义务为原告安装煤气入户使用设施，是引发此诉讼的主要原因。因原告未实际缴纳煤气开口费，故其要求被告润**司退回收取的煤气开口费诉请，本院不予支持。但收取的水、电、煤气预存款因原告没有实际使用被告润**司应当退回。本案事实清楚、权利义务关系明确、原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的损失，考虑合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为本案损失计算方法应从原告缴费之日起按照中**银行发布的同期同类存款利率计算至判决限定履行之日止，较为妥当。根据本案查明的事实，被告张**履行的是职务行为，故对原告要求张**本人承担相关责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告平顶山**发有限公司于本判决生效后五日内退还原告马**缴纳的水、电、煤气预存款1500元并赔偿损失（损失从缴费之日起按照中**银行发布的同期同类存款利率计算至判决限定被告履行之日止）。

二、驳回原告对被告张**的诉讼请求及其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告平顶山**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月四日