盛*与齐**民事一案执行裁定书

案件描述

申请复议人盛哲、盛安民不服河南省**民法院（以下简称濮阳中院）（2015）濮*执异字第00120号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

请求情况

申请复议人盛哲、盛*民称，1、濮**院查封之前其已与齐**签订了租赁期10年的《房屋租赁协议》，且已交清了5年的房租，正在租赁期间。以买卖不破租赁的原则《房屋租赁协议》应继续履行，濮**院拍卖的该房产在租赁期内不应交付买受人。2、法院查封前其已租赁该房产，对该房产处置时，依法享受优先购买权。濮**院拍卖该房产时，明知该房产已出租，而未通知承租人享受优在拍卖中的先购买权，因此，本次拍卖应为无效。3、该房产出租后，复议人进行了装修、添置了设施，法院拍卖款中，应当含有对房屋因装修增值的部分款项，该增值部分款项应归其所有。请求撤销濮**院作出的（2015）濮*法执字第00030-2号、00030-3号执行裁定，及（2015）濮*执异字第00120号执行裁定。

濮**院查明，中国农业**阳大庆路支行（以下简称农**支行）诉濮阳市**发有限公司、齐**、齐**借款合同纠纷一案，该院于2015年1月13日作出（2014）濮中法民一金初字第00002号民事调解书，主要内容为，一、借款本金750万元及利息由濮阳市**发有限公司于2015年2月13日前一次性付清。二、若濮阳市**发有限公司未按时付清款项，则仍按双方所签贷款合同的约定计收罚息至执行终结之日。三、农**路支行对《最高额抵押合同》约定的濮房权市证字2009-10977号抵押房产享有优先受偿权。四齐**、齐**对上述债务承担连带清偿责任。该调解书逾期履行后，经农**支行申请该案于2015年3月16日在濮**院立案执行。2015年3月30日，该院在执行中作出（2015）濮中法执字第00030-1号执行裁定，查封被执行人齐**名下房产证号为2009-10977，建筑面积1675.12平方米的房产，及其所占土地证号为濮国用2009第0080号，面积767.60平方米的土地使用权。2015年4月27日，该院作出（2015）濮中法执字第00030-2号执行裁定，拍卖被执行人齐**所有的上述被查封的房产。2015年6月4日，该院委托河南宇**有限公司对该宗房地产进行评估。2015年6月12日，河南宇**有限公司作出豫濮宇达评字第（2015）03060021号评估报告，对该房地产的评估价为993.72万元。2015年10月27，该院通过网络司法拍卖平台对涉案房地产进行第三次拍卖，竞买人楚**以716万元拍卖成交，并于11月9日交清全部拍卖款。

另查明，2013年8月23日，齐**与农**支行签订《最高额抵押合同》，合同约定，齐**以其所有的证号为濮房权市证字2009-10977房产，设定抵押担保，担保债务为750万元，并在濮**管理局办理了抵押登记。2014年1月10日，异议人盛*、盛**与被执行人齐**签订《房屋租赁协议》，协议约定：盛*、盛**整体租赁齐**所有的濮房权市证字2009-10977号房产，租期10年，自2014年8月31日起，至2024年8月31日止，每年租金40万元，一次性付清前五年租金共计200万元。盛*、盛**已交清五年的租金200万元，对房屋进行了装修且已交付。

本院认为

濮**院认为，盛*、盛**在该房产办理抵押登记情况下，仍与被执行人齐**签订租赁合同并装修添附，应当承担由此产生的法律后果。法院委托评估的财产，包括被执行人齐**涉案的房产及其所占土地的价格，拍卖时当然亦包括房产及所占土地。法院对涉案房产拍卖后，复议人继续占用租赁该房产，已影响到申请执行人抵押权的实现，对此租赁权应当予以解除。综上，濮**院裁定驳回了盛*、盛**的执行异议。

本院认为，盛*、盛**所提执行异议主要内容为，濮**院查封之前其已与齐**签订了《房屋租赁协议》，依据买卖不破租赁原则，在法院拍卖时其应享有优先购买权；在拍卖后对该房产其应继续享有租凭权；且在租赁期间其进行装修、添附的费用拍卖后应归其所有。而濮**院对盛*、盛**提出的执行异议并未进行全部审查，属遗漏异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最**法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：

裁判结果

一、撤销河南省**民法院（2015）濮*执异字第00120号执行裁定；

二、本案发回河南省**民法院重新审查。

本裁定送达后立即生效。

裁判日期

二〇一六年三月七日