上诉人**有限公司与被上诉人黄*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）因与被上诉人黄*房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚**司的委托代理人杨**，被上诉人黄*的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年10月24日，黄*（买受人）与聚**司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001118835）一份，约定：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；黄*购买中原区航海路北、秦岭路西4幢1单元7层712号房屋一套，商品房用途为经济适用房，建筑面积103.35平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2869元，总金额为296511元，其中178511元以现金方式于2012年10月24日支付，剩余118000元以公积金贷款方式支付；出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施于2013年3月6日达到接通使用条件，雨污水设施于2013年3月6日达到使用条件，供配电设施于2013年3月6日达到试用条件，燃气供应设施于2013年3月6日达到管线铺设到位，电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日敷设到户，达到申请使用条件，门禁系统于2013年3月6日达到正常使用标准，供暖设施于2013年12月31日达到试用条件。上述合同还约定了其他权利义务内容。2012年10月24日，聚**司向黄*出具销售不动产统一发票，显示购房首付款178511元。2013年2月1日，聚**司向黄*出具销售不动产统一发票，显示按揭贷款118000元。聚**司于2013年10月1日向黄*交付房屋。

一审法院认为

原审法院认为，黄*与聚**司签订的商品房买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然黄*购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项；商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，故对聚**司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日前，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为208天，且黄*已向聚**司交付房款296511元，根据合同约定的按照已交房款日万分之一的标准计算违约金，聚**司应当支付黄*违约金6167.42元。对聚**司关于违约金过高，要求对违约金数额进行调整的辩称，因黄*、聚**司双方约定的违约金不违反法律规定，聚**司该项辩称没有事实与法律依据，该院不予支持。关于诉讼时效问题，因逾期交房违约金连续计算，本案违约金的数额截止于2013年10月1日，黄*主张的违约金诉讼时效应从该时间计算，而黄*起诉时间为2015年5月14日，并未超过法定的两年诉讼时效，故对聚**司关于黄*的诉讼请求超过诉讼时效的辩称该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：聚**司自判决生效之日起十日内向黄*支付违约金6167.42元。如果聚**司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由聚**司负担。

上诉人诉称

宣判后，聚**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。一审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误。1、在经济适用住房项目的建设、交易、销售、准入、退出、后续管理等环节中，均存在行政管理事项，一审法院认为聚**司与黄*在签订合同时已经不存在行政管理事项的理由不能成立。2、经济适用住房买卖达不到购房者预期的目的，订立合同也达不到房屋所有权转移的法律后果。3、双方进行经济适用住房买卖活动，该活动的成立和生效也有别于民事法律行为的成立和生效要件。二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为聚**司仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包括建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，非作为执行者的聚**司因素所致，一审法院认定聚**司违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及聚**司违约的前提下，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，一审法院判决聚**司承担违约金数额明显过高，应当予以调整。三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。四、本案法律关系并不清晰，聚**司与黄*之间权利义务并不明确，同时，该案系经济适用住房纠纷，事关国家利益和公共利益，依法应当适用普通程序审理。一审法院以简易程序审理违反法律规定。综上，请求依法撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1099号民事判决，驳回黄*的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由黄*承担。

被上诉人辩称

被上诉人黄*答辩称：聚**司的上诉完全不能成立，本案争议焦点很简单，只是黄*购买的商品是否依合同交付的法律问题。商品的性质与本案没有关系，本案事实清楚，就是双方的购房合同中明确约定了向黄*交付房屋的时间，以及如违约未交付的违约金的计算标准和方法。聚**司未依合同约定向黄*按期交付房屋，拖延了二百余天。经济适用房与别的商品房只有一点不同，就是为照顾社会上少数困难人群政府在聚**司的建房成本中减免了政府本应收取的土地出让金，使房屋的价格比其他商品房低了很多，但这是政府的让利，不是聚**司的让利，聚**司的利润不受影响，所以聚**司提到本案涉及公共利益是不存在的。其次，国家并没有把经济适用房合同从商品房合同中分离出来，和商品房适用的是相同的合同，所以本案属于平等民事主体之间的民商事法律关系。关于诉讼时效，本案系支付违约金之诉，而非交付房屋之诉，2013年3月6日只是合同约定的交房时间，而非支付违约金时间，本案合同第九条约定了违约金的计算方式和计算标准，按逾期日累计的方法按已交房款每日万分之一的标准计算违约金作为一项整体违约金债务金额，不到违约结束之日，即“实际交付日”，是无法计算出该项违约金全部金额的，所以直到2013年10月1日聚**司交房，黄*才知道违约的截止日，方能计算出全部违约金额。再者，合同也未约定违约金应当支付的日期，我方并非在约定支付日起2年后才起诉。2013年10月1日也非诉讼时效的起算日，因法律规定的诉讼时效是从知道或应当知道权利被侵害时起起算，聚**司在诉讼前从未表示拒不支付，诉讼前，众购房人多次找聚**司讨要违约金，聚**司只是推托，并未发生黄*知道或应当知道权利受到侵害的事实发生，所以本案黄*的起诉不超过诉讼时效。最后，本案只是一个购买商品是否依据约定交付的简单法律关系，金额也属于小额诉讼，不足一万元，一审法院采用简易程序审理得当合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，聚**司出示：1、河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第935号、1074号民事裁定书各一份，证明本案案情复杂，应当适用普通程序审理；2、摘录网上案例：（2015）沈**二终字第266号、（2014）黑立民监字第6号、（2014）常*终字第510号、（2012）沅民一初字第724号，用以证明经济适用房买卖关系不在法院受理范围内；3、摘录网上案例：（2014）潼法民初字第00174号、（2007）越民一初字第1425号、（2014）安*初字第1349号、（2014）南民二初字第00372号、（2015）渝一中法民终字第00025号、（2012）穗中法民五终字第150号、（2014）乐民终字第961号，证明按日累计违约金请求权的诉讼时效计算起点问题。

被上诉人黄*质证称：对两份民事裁定书真实性无异议，但产生原因并非因为该裁定所述案情复杂，而是因为本案审判员工作变动不能继续审理该案，但该案又即将到期，为避免简易程序超期审理，故转为普通程序审理。一审法院也向被上诉人黄*进行了解释。关于参考案例的质证意见是：对于指导人民法院的审判工作，最**法院已经不定期统一印发具有指导效力的典型案例，故应当以最**法院的指导案例为依据。上诉人聚**司提交的这些参考案例均来自于网络信息，且都出自初审法院，是否真实，是否生效无从查证，也不符合最**法院关于典型案例指导的有关规定，该参考案例不能作为证据在本案中采用。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，聚**司上诉称其与黄*之间因买卖标的系经济适用住房，而不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不受合同法调整，也不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据庭审查明，黄*所购房屋，虽因涉及到经济适用住房，办理有项目立项、规划、申报、审批等行政许可事项，并对购买者实行有申请、审核和公示等制度要求，但上述程序均发生在其与聚**司签订商品房买卖合同之前，在双方签订商品房买卖合同之后，已不存在与经济适用住房相关的行政管理事项，故双方是在自愿合法的基础上以平等民事主体的身份签订达成的买卖合意，应受合同法的调整，属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，对聚**司的该项上诉理由本院不予采信。由于聚**司在合同签订后存在迟延交付房屋的事实，其应按合同约定向黄*支付逾期交房违约金。聚**司上诉称出现延期交房的情况并非其单方因素造成，相应的法律后果不应由其承担，但对此聚**司未提供相关证据予以证明，故其上诉理由证据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因本案的违约金数额固定于2013年10月1日，故黄*在2015年5月14日起诉提出违约金请求，并未超过二年诉讼时效期间。因本案双方当事人权利义务明晰，诉讼标的额较小，事实清楚，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，聚**司的上诉请求，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由河南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日