王**与河南**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告河南**限公司（以下简称聚**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由审判员李**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王**委托代理人王**，被告河南**限公司委托代理人孙**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2012年9月2日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的”聚龙花园”某房屋一套，总价款269991元；被告交房日期为2013年3月6日前；被告如逾期交房，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告依约履行了自己的付款义务，但被告却违约于2013年10月1日才向原告交付房屋，逾期交房209天，依约应向原告支付违约金5643元（购房款269991元日万分之一209天），但被告至今未向原告支付违约金。原告故诉至法院，请求依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金5643元，并承担诉讼费用。

被告辩称

被告聚**司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》实为经济适用住房购买合同。经济适用房项目的立项、规划、申报、审批及购买者资格的申请、公示受到严格的行政审批，由行政机关主导。经济适用房项目的房屋规划、房屋面积、销售价格也是行政机关决定的，被告仅仅是扮演实施者的角色。被告与原告签订的房屋买卖合同不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等原则达成的民事交易，从法律关系来说这并不是一个民事合同，不属于民事诉讼受案范围。二、原告起诉已经超过诉讼时效期间，应当驳回原告的诉讼请求。《经济适用住房买卖合同》的约定，被告应在2013年3月6日之前将原告购买的经济适用住房交付原告，即使在被告违约及该案属于人民法院受诉范围之内的前提下，原告也应当在2015年3月6日之前向人民法院起诉，但原告于2015年9月29日才向法院起诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间，根据法律规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。三、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为被告，仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），即使出现延期交房，也系多种客观因素作用的结果，并非作为执行者的被告因素造成，原告主张被告违约不仅没有充分的事实和法律依据，而且即使认定被告违约及该案属于人民法院民事诉讼受案范围，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，合同约定的违约金也过高，请求对违约金的数额予以调整。综上所述，本案不属于人民法院民事诉讼的受案范围，且原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间，原告也无充分证据证明被告违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年9月2日，原告王**（买受人）与被**公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为1200＊＊＊＊＊＊＊）一份，约定：出卖人以划拨方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；原告王**购买中原区航海路北、秦岭路西某房屋一套，商品房用途为经济适用房，建筑面积94.9平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2845.01元，总金额为269991元，付款方式为首付款＋公积金贷款，首付款时间2012年9月2日，金额109991元；出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备”该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；上述合同还约定了其他权利义务内容。

2012年9月2日，被**公司向原告王**出具销售不动产统一发票，显示购房首付款109991元；2012年11月30日不动产统一发票显示公积金贷款160000元。

被告聚**司于2013年10月1日向原告王**交付房屋。

以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告王**与被告河**限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。关于被告辩称涉案房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内的抗辩理由，本院认为，虽然原告购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同的条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，应受合同法的调整，故对被告的该答辩理由本院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已付房价款日万分之1的标准计算，被告应当支付违约金5642.81元。原告主张的5643元超过实际数额，其超出部分不予支持。故被告聚**司应向原告王**支付违约金5642.81元。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，原告主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而原告王**的起诉时间为2015年9月29日，并未超过法定的两年诉讼时效，被告聚**司的辩称本院不予采信。关于被告抗辩违约金过高，要求对违约金数额进行调整的理由，因原、被告双方约定的违约金不违反法律规定，被告该项辩称没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告河**限公司自本判决生效之日起十日内向原告王**支付违约金5642.81元；

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告河**限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十二日