上诉人**有限公司与被上诉人曹**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）与被上诉人曹**房屋买卖合同纠纷一案，曹**于2015年9月24日向河南省**人民法院提起诉讼，请求：聚**司向其支付逾期交房违约金5287.7元，并承担本案诉讼费用。河南省**人民法院于2015年12月5日作出（2015）中民二初字第2354号民事判决。上诉人聚**司不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，于2016年3月29日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚**司的委托代理人张**，被上诉人曹**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年7月26日，曹**（买受人）与聚**司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001049160）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；曹**购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西4幢2单元10层1006号，二室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上18层，地下1层；建筑面积共87.44平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2894元，总金额为253051元；付款方式为，房款76051元以现金方式于2012年7月26日支付，剩余房款177000元以商业贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。

2012年8月15日，聚**司向曹**出具销售不动产统一发票，显示购房首付款76051元。2012年9月28日，聚**司再次向曹**出具销售不动产统一发票，显示购房款177000元。聚**司于2013年10月1日向曹**交付房屋。

以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：曹**与聚**司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然曹**购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚**司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为208天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚**司应当支付违约金5263.46元。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，曹**主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而曹**起诉时间为2015年9月24日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚**司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、聚**司自判决生效之日起十日内向曹**支付违约金5263.46元；二、驳回曹**的其他诉讼请求。如果聚**司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由聚**司负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上**龙公司不服上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。一审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误。判断一项活动是否属于民事活动应当从该活动的主体、主体地位、该活动是否遵循民事活动的基本原则、该活动是否符合民事活动的基本特征等基本因素予以综合判断，而不能从该活动的外观武断进行断定。在经济适用住房买卖关系中，政府对买方和卖方均起着决定性因素，双方主体地位并不平等，且该买卖关系的成立完全是在政府主导下进行，并未遵循意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则，另外，经济适用住房买卖的法律后果、成立、生效均有别于民事活动的基本特征。因此，《经济适用住房买卖合同》不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，合同更多体现的是政府对城镇低收入困难家庭提供的政策性优惠，一审法院仅仅从双方签订的外观进行考虑、忽略其他因素，就认定其和曹**签订的经济适用住房买卖合同系平等主体之间的有效条款，受合同法调整，系认定错误。二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，其仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，非其作为执行者的因素所致，一审法院认定其违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，一审法院判决其承担违约金的数额占其获得的最高利润的比例高达69％，明显过高，应当予以调整。三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。综上所述，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误。故请求贵院撤销原判，查明事实，依法驳回曹**的诉讼请求并判决其承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

曹**答辩称：1、经济适用房是政府推出的一项保障低收入困难特定人员购买住房的保障措施，政府在建房成本中减免了政府应对房屋开发建设企业收取的“土地出让金”等成本。本案聚**司对这类房屋的开发建设投资核算的经济规律及市场经济的规则比起其他商品房建设是一样的，无任何改变，经济适用房价格低是因为政府在建房成本中减免收费，聚**司的利润并未受任何影响，所以经济适用房只是一种建房成本与其他商品房建房成本不同的房屋，并未改变其民事主体间商品交易的属性，所以法律并未对此类房屋的合同制度有特殊的除外性规定，本案合同未采用与其他商品房合同的特殊制式，所以本案仍属于合同法调整的民商事合同法律关系；2、本案系支付违约金之诉而非交付房屋之诉。2013年3月6日是合同约定的交房时间，而非支付违约金时间。本案合同约定了违约金的计算方式和计算标准是最后交付期限的第二天起至实际交付日止，作为一项整体违约金债务金额，不到违约结束是无法计算出全部违约金额，且合同并未约定违约金应当支付的日期，曹**的起诉也并非在约定支付日的二年之后。对于本案约定的违约金，曹**与其他购房人多次讨要，聚**司从未表示拒不支付，只是以其他理由表示拖延日期给付，并没有曹**知道或应当知道权利受到侵害的事实发生。所以本案不存在超过诉讼时效的法定情形；3、聚**司称延期交房并非其因素造成，但未提交相关证据。聚**司作为依合同约定交房的义务人，未履行合同义务，事实客观存在，日万分之一的违约金计算标准也是聚**司自己在完全掌握标准制定权的情形下选择很低的标准而制定。所以聚**司的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护其的合法权益。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：聚**司的上诉主张为，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误，应驳回曹**原审诉讼请求。关于其前述上诉主张，本院认为，首先，涉案商品房买卖合同签约主体曹**与聚**司之间不存在隶属关系，该二主体在合同中的地位是平等的；虽然曹**购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度。但在上述程序之后，曹**与聚**司是在平等协商的基础上签订了《商品房买卖合同》，换言之，曹**与聚**司如不能就房屋的买卖的有关条款达成一致意见，是不可能有前述《商品房买卖合同》的成功签订的。合同的主要内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整。前述的内容不存在当事人意思表示不真实之情形，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。再次，聚**司虽称其违约交房的原因多样，但其并未能提交证据证明是何种原因导致其延期交房及该原因能使其免责。最后，聚**司所称的诉讼时效问题，如原审法院所述，因逾期违约金系连续计算，曹**主张违约金的诉讼时效应从本案违约金数额固定日期起计算，故曹**原审的诉讼请求并未超诉讼时效。综上，聚**司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日