张**与焦作市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人**发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，山**民法院于2014年6月19日作出（2012）山民初字第00382号民事判决。张**不服提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张**、被上诉人**发有限公司委托代理人郁翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2009年12月2日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议。双方约定原告购买被告开发建设的亿城翰林雅筑第6号商住楼16层54号房屋一套，总价款430000元；出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责修复，达到规范标准为止。出卖人承诺水电2010年12月31日前达到使用条件，否则视作逾期交房；公共装修在交房时达到使用条件。买受人购买商品住宅的，住宅质量保证书作为合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

附件三约定的装饰设备标准为：⒈外墙：贴高级外墙砖及高级石材。⒉内墙：混合砂浆抹灰。⒊顶棚：素水泥浆批刮。⒋地面：混凝土毛地面。⒌窗户：卧室、厨房均安装优质铝合金中空玻璃窗。⒍厨房：接入燃气管道及自来水管道。⒎卫生间：预埋排水管道，下沉式卫生间。⒏阳台：客厅与阳台分隔处安装优质铝合金落地中空推拉门，混凝土毛地面，天花批白。附件四补充协议第7条载明：除房款外买受人须另缴纳契税、办证工本费（按揭费用）。买受人收楼时须另向出卖人交纳闭路电视监控、彩色可视对讲器1380元、配套费用包括暖气、天然煤气小区管网费9300元，以上费用合计10680元。

“商品住宅质量保证书”载明：亿**雅筑商住1#-6#楼住宅小区开工日期2009年5月1日，竣工日期2010年11月10日，工程竣工验收备案日期2010年11月26日。保修项目、保修范围与保修期限如下：地基基础、主体结构公司承诺保修期50年，维修处理时限为根据鉴定结果，实施加固维修；屋面、地下室防水工程，有防水要求的卫生间、房间防渗漏，外墙面防渗漏公司承诺保修期均为5年，维修处理时限为3日内答复修复时间；供热与供冷系统最低保修期为2个采暖期、供冷期，维修处理时限为24小时内答复修复时间；电气管线，给排水管道，门窗翘裂、五金件损坏，卫生洁具最低保修期均为2年，维修处理时限为24小时内答复修复时间；设备安装，保温、装修工程，地面空鼓开裂、大面积起砂最低保修期均为2年，维修处理时限为3日内答复修复时间；灯具、电器开关最低保修期为6个月，维修处理时限为24小时内答复修复时间；墙面、顶棚抹灰层脱落公司承诺保修期2年，维修处理时限为3日内答复修复时间；电梯，室内智能化系统公司承诺保修期2年，维修处理时限为24小时内答复修复时间。房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时，应当有交付验收手续，商品房买受人验收合格后，应当对本商品住宅设备、设施的正常运行签字认可。

“商品住宅使用说明书”载明：亿城·翰林雅筑商住小区，建设工程规划许可证号焦**（2009）第28号，主要公建配套包括：水，电，小区排水系统，燃气，热气，消防设施，电话、有线电视、网络，邮政报箱，路灯，绿化，小区封闭。建筑物住宅类型为高层；结构系统中基础类型为条形基础，上部结构为框架结构、剪力墙结构，建筑层高3.05米，楼板厚度、楼面荷载设计值为厅厚度120毫米，卧室、卫生间、厨房厚度均为100毫米，荷载均为2.0千牛／平方米，阳台厚度100毫米，荷载2.5千牛／平方米。

“缴费指南”载明：翰林苑住宅物业管理费按物价局批准物业管理费标准为每月1.1元／平方米收取，维修基金为每月0.1元／平方米收取；配套费用9300元，包括暖气、天然煤气、小区管网配套；智能化对讲机费用1380元。

原告张**于2010年12月20日向被告交纳代收房产证办证费用100元、代收可视对讲系统费用1380元、代收小区配套费9300元，向广州莱佛**焦作分公司交纳水电周转金500元、物业管理费（2011年4月1日至2011年6月30日）440.6元、物业维修基金（2011年1月1日至2011年6月30日）80.1元。

2009年2月2日下发的焦规地字第（2009）004号建设用地规划许可证载明：用地单位焦作市亿城房地**限公司，用地位置太行路北侧，塔北路西侧的亿城·翰林雅*商住小区，用地性质为居住、商业用地，宗地面积13676平方米，经审核该项目符合城乡规划要求。2009年3月4日下发的焦规建字第（2009）第28号建设工程规划许可证载明：建设单位焦作市亿城房地**限公司，位置太行路北侧、塔北路西侧，建筑名称亿城·翰林雅*（1#-6#）商住楼，建筑规模49764.20平方米。

住宅工程质量分户验收表载明，2010年10月10日，经建设单位被告亿城房地产开发公司、施工单位河南红**有限公司、监理单位焦作市全心工程监理有限责任公司三方验收，焦作市亿城翰林雅*商住小区6#楼16层54号住宅建筑结构外观及尺寸偏差，门窗安装质量，墙面、地面和顶棚面层质量，防水工程质量，采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量，室内电气工程安装质量均合格，验收结论为合格。

亿城翰林雅*商住小区1#、2#、3#楼、4#、5#、6#楼工程竣工验收报告载明，该工程验收日期2010年10月10日，分部工程包括：地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程、屋面工程、采暖卫生及燃气工程、建筑电气安装工程、通讯与空调工程、电梯安装工程、节能工程等，评定等级均为合格；工程竣工验收结论为合格。建设单位焦作市亿城房地**限公司、监理单位焦作市全心工程监理有限责任公司、施工单位河南红**有限公司、勘察单位焦作市**察有限公司、设计单位焦作市规划建筑设计院均加盖公章。

被告交付房屋后，原告以发现房屋存在楼板低于12厘米的约定厚度，楼板渗水，隔音效果差，墙壁裂缝，墙体倾斜、渗水等问题与被告协商未果，遂提起诉讼。2012年5月20日，原告申请对房屋质量进行鉴定，申请事项为：“⒈房屋楼板现在的实际厚度，是否符合《质量承诺书》约定的标准；⒉房屋楼层间防水，是否达到国家规定的民用住宅的防水标准；⒊楼房的隔音效果是否符合国家标准”。2013年3月13日，原告变更其鉴定申请事项的第1项为“房屋楼板现在的实际厚度（包括楼板厚度、楼板强度，线浇顶钢网编织密度），是否符合质量承诺书约定的标准”。2013年8月15日，本院技术室要求被告补充提交所有的建设施工图及结构图；2013年11月4日，本院技术室因“一、原告不能提供被鉴定房屋的原始楼板检测面；二、原告不能提供被鉴定房屋的楼下住户楼板取芯同意书鉴定楼板厚度，司法鉴定必须取芯鉴定，否则无法进行”终止鉴定。

另查明，被告交付给原告的房屋确实存在墙体裂缝、渗水，楼板渗水的情况。

一审法院认为

原审法院认为：原被告签订的商品房买卖合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。原告按合同约定交付购房款，被告将商品房交付原告后，根据双方合同约定，对被告交付的商品房存在裂缝及渗水的情况，原告起诉要求被告修复房屋，理由充分，应予支持。原告要求被告赔偿经济损失，但并未确定具体赔偿数额，故该项诉讼请求无法支持。原告要求被告办理房屋水电暖正规缴费手续，因该请求并非双方合同约定的内容，故该请求理由不足，不予支持。原告要求被告交付房屋产权证书，因双方在合同中已就交付房产证书事宜进行了约定，故被告应向原告交付房屋产权证书。本案的被告于2009年3月4日已经办理《建设工程规划许可证》，根据《焦作市城市基础设施配套费征收管理办法》及其相关规定，原告要求退还配套费9300元，没有依据，本院不予支持。

原审法院判决：一、被告焦作市亿城房地**限公司应于本判决生效之日起三个月内将原告张**的亿城·翰林雅筑第6号商住楼16层54号房屋渗水、裂缝部分予以修复；二、被告焦作市亿城房地**限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张**交付房屋产权证书；三、驳回原告张**的其它诉讼请求。本案诉讼费100元，由被告焦作市亿城房地**限公司承担50元、原告张**承担50元。

上诉人诉称

张**上诉称：一、原审法院不作为、存在违规判决。1、原审法院在诉讼初期不提出取证鉴定，故意拖延鉴定时间约三年之久。在上诉人及其他住户都装修完毕后才要求业主必须提供被鉴定房屋的原始楼板检测面，且要求提取楼下的住户以及开发商同意才能鉴定楼板漏水原因，因为司法鉴定要求取芯鉴定，所以业主必须将装修好的房子，每个房间进行破坏性的取4个鉴定面，共计20个鉴定面，属于破坏性取证，又因该鉴定涉及楼上、楼下住户的楼板，客观上造成取证困难，故原审法院这样的要求根本就是强人所难。因此原审法院的不作为致使错过鉴定的最佳时机而造成上诉人不能进行相关的鉴定。原始楼板检测面数据属于房屋质量鉴定专业领域，原告作为普通业主，因不具有该方面专业知识等原因，举证困难，根据有关规定该举证责任应由开发商承担。2、关于房屋外山墙漏水、楼顶漏水窗户下雨漏水的取证，在法院要求的取证期间内天气没有下雨，所以因为客观的因素取证困难，根据证据规则，由于客观原因无法取证时，可以申请法院调查取证，但法院不予支持。3、上诉人多次要求被上诉人提供《住宅质量保证书》上所约定分户验收表原件及业主签字，原审法院始终不按照《住宅质量保证书》上合同约定的内容给予支持。4、原审法院在法庭调解中，原被告双方认可的窗户护栏、窗纱赔偿按每米85元，这是双方都认可的，为什么原审法院不予支持。要求调取山**院每一次的调解笔录。二、原审判决适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同附件三第6条，已明确约定被上诉人有义务为上诉人接入燃气管道及自来水管道，否则被上诉人应承担相应的违约责任。而合同附件四第7条，与合同附件三第6条相互矛盾，又二次约定9300元的配套费属于二次收费，显失公平，应视为无效合同。2、《焦作市城市基础设施配套费征收办法》中规定的缴纳配套费的主体为建造者而非买受人，建造者已将各种配套费列入成本核算计入房价中，而且在上述征收管理办法实施前、后都没有向买受人收取配套费的文件规定，所以不符合国家财政部和发改委规定，应退还上诉人缴纳的配套费9300元。为此，上诉人要求开发商提供《城市规划许可证》原件。三、开发商没有按照《缴费指南》承诺的管理费第2条水费、电费应分别由水务公司和供电部门直接抄收，用户每月到水务公司和供电部门或通过银行划账缴交。实质上没有完成水电部门要求，入网对接的规定。四、提供合格的商品房是开发商的责任，但是从开发商提供的资料，不能证明其交付的房产符合合同约定标准。从原审中被告提交的部分证据如分户验收表看，显然是伪造的。根据《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》规定，商品房应首先进行分户验收，之后再进行整体验收，而被告的分户验收时间是在整体验收之后，且无业主签字，显然是不真实的。而原审法院在明知证据虚假的情况下，仍然认定证据效力，且依据此做出错误判决，显然违背法律公正原则。五、原审证据取得程序错误。原审中被告提交的规划许可证系复印件，我方对其真实性提出异议，从判决书中看到原审法院自行到相关部门调查，但是调查结果从未向原审原告出示原件，该证据的效力存在明显错误，也不符合程序的规定。

请求：一、撤销原判。二、依法支持上诉人的诉讼请求。1、阴雨天朝北的两个卧室窗户进水物业三次维修无果至今仍下雨漏水。故上诉人要求更换漏水的窗户二个和窗户下沿漏水的墙体，如果上诉人自己解决和维修漏水的墙体，材料费、工时费、装修损失等被上诉人应赔偿上诉人2万元。2、楼层顶板漏水导致上诉人房间客厅进水，将上诉人已装修好的室内顶板破坏，直接经济损失约2000元。3、因为窗户护栏和窗纱都属于窗户的范畴，所以被上诉人应将装上后的二个窗纱及护栏差价约900元退还上诉人。4、工程存在严重质量问题，墙体隔音效果差、楼板严重漏水，应赔偿上诉人总房价的30%。5、退还配套费9300元。6、退还可视智能对讲机费用1380元。7、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

焦作市亿城房地**限公司答辩称：答辩人已按双方《商品房买卖合同》和《商品房质量保证书》的约定履行了出卖人的保修义务。由于上诉的每名业主房屋出现的问题都不尽相同，但归结起来主要为两个问题，一个是楼板渗水、一个是墙体裂缝。首先关于渗水问题，被答辩人在一审时已经声明：如果出现渗水的部位是国家有强制防水要求的卫生间和厨房，那么开发商负责无条件修复，直至问题解决；如果出现渗水的部位是客厅和卧室，那么需要核实情况，如果是相应楼板的质量问题所导致（需要鉴定），则所造成经济损失由开发商承担；如果是业主装修或其他原因所致，则渗水所造成经济损失由业主自行承担。其次关于墙体裂缝问题。一审开庭时经公司工程师查看照片确认绝大部分为高层建筑住宅自身物理性质所形成，属于正常情形，不会影响业主居住安全及正常使用。如果上诉人认为是质量问题，则也应通过质量鉴定来确认。二、上诉人的众多上诉请求与一审相比已经变更，并且部分已超出一审诉讼请求之外，属于新的诉讼请求，依法应予驳回。上诉人一审诉讼请求第二项要求：“判令被告赔偿原告经济损失（待鉴定后确定具体的赔偿数额）”，而在上诉人上诉请求中第1、2、4、5项都直接确定了具体的赔偿数额，此属于变更诉讼请求；而要求被上诉人赔偿防护栏价款及退还可视对讲机1380元则属于新增加的诉讼请求。三、关于9300元配套费问题。根据焦作市政府2009年第5号政府令的相关规定，亿城翰林雅筑小区的《建设工程规划许可证》是在2009年4月1日前办理的，不在政府规定的退还范围内，因此被上诉人不同意退还。四、关于1380元的可视电话对讲器费用。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条中明确约定，1380元的可视电话对讲器系买方除合同房价款外需另行付款购买的。五、关于要求赔偿纱窗和防护栏问题。上诉人认为此上诉请求属于新增诉讼请求，因此不同意法庭审理。但同意法庭调解中仍按一审时的调解意见调解执行即：上诉人要求安装的，同意按当时设计规范要求给予安装；上诉人自行安装过的，被上诉人同意按每米85元的价格给予补偿。六、关于误工费、交通费等费用问题。由于本案系民事合同纠纷而非人身损害赔偿纠纷，因此根据法律的相关规定，被上诉人认为上诉人的此部分要求没有任何法律依据，应予驳回。综上所述，上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被上诉人应否向上诉人赔偿经济损失及退还配套费。

针对争议焦点，上诉人张**认为，9300元配套费应当退还，配套费水电是基础，真正的配套是应该与政府对接，但是至今除了煤气对接，其它都是开发商自己的行为，没有进行对接。对于配套费国家都是有规定的，收的钱应当与国家的规定相应，按照当时2009年的标准应当多退少补，我们住户现在都是黑户，水电暖都没有进行对接，我们交了钱但是对方没有尽到义务。配套费我们已经交过，如果将来出现问题这些费用由谁来出，我们交钱没有享受到我们的权利。对方说不影响对接，每户的平方不一样，但是交的钱都是一样的。我们交的钱对方没有给我们入网，我们要求的是入网，与国家规定相符合。如果市里要求改造，我们是否还要交钱，可我们已经交过了配套费。以前上网我们就可以交水电费，可现在我们得开车跑得很远才能交纳费用。交费指南里没有含1380元可视对讲机，可是又让我们重新交了钱。关于补充协议是强加给我们的。

焦作市亿城房地**限公司认为，第一，我方收的9300元配套费是在相关文件政策范围内，不属于乱收费。另外这9300元已经全部用于小区的水电暖管网建设。第二，不否认小区建设之初设计都是配套到位的，但是现在没有移交水电是小区的建设现状，即使这样也没有影响业主的正常使用及交费，业主并未因此多交任何费用。凡是要求质量赔偿的应当经过国家相关鉴定，其他意见同我方答辩意见。

本院查明

本院审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：焦作市亿城房地**限公司交付的商品房存在裂缝及渗水的情况，原审法院判决予以修复正确，如张**自行修复或开发商修复不符合约定，张**可主张相应修复费用或赔偿。关于护栏、窗纱及退还可视智能对讲机费用等项请求，在一审诉讼中并未主张，本院不予审理。张**上诉请求焦作市亿城房地**限公司赔偿总房价30%，未提交证据证明其主张，不予支持。关于配套费，原审依据有关规定确认不应退还该费用并无不当。故张**的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由张**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十八日