郭**与河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷一审判决书

审理经过

原告郭**与被告河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭**及其委托代理人刘**、史**到庭参加诉讼，被告经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的某小区26幢26层2601号房屋，建筑面积70.29平方米，购房总金额为388481元，并已经按照合同约定履行付款等义务。按照合同规定，被告应于2014年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，并约定了逾期交房的违约责任。然而，截至合同约定的交房期限届满，原告所购房屋仍在施工过程中，原告多次找被告主张权利，被告称因资金挪用其他项目，导致原告所购房屋项目无法按时交工，被告与原告方业主代表签订了一份《补充协议》，约定从原购房合同约定的交房之日起，每三个月向达到违约金支付条件的业主按照每日总房款万分之二支付违约金；超过2015年4月1日仍不能交房的，将按照日万分之五支付违约金。《补充协议》签订后，被告分别在2014年4月、7月和10月分三次向原告支付了部分逾期交房违约金，此后再未支付，且至今房屋仍未能交付。被告延期交房已严重违反合同约定，且已给原告带来经济和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。被告应立即履行合同规定的交房义务，并按照2015年4月1日之前每日万分之二，之后每日万分之五的比例向原告支付违约金，但经原告多次催要，被告拒不履行。请求法院依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；依法判令被告向原告支付逾期交房违约金33604元（暂计至2015年8月15日，实际计算至房屋交付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：

第一组证据：原、被告签订的《商品房买卖合同》一份、《合同信息备案摘要》一份、被告开具的《销售不动产统一发票（自开）》两份，证明原告已按照《商品房买卖合同》的约定支付首付款和按揭贷款等款项，被告应于合同约定的交房期限前，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但截至原告起诉之日房屋仍未交付，应当按照合同约定承担逾期交房违约金；

第二组证据：被告和某小区三期全体业主（含业主代表）签订的《协议书》（复印件）一份，证明截至2014年4月15日，被告开发的某小区三期项目尚未竣工，由于被告逾期仍未交房，原、被告共同协议确认：①2014年4月1日后，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交楼时间达到违约金支付条件的业主，逾期交房违约金提高为日万分之二；②根据工程进度，预计29号楼于2015年1月31日交付，28号楼于2015年3月1日交付，26、27号楼于2015年4月1日交付，若不能在上述日期交付，逾期交房违约金提高为日万分之五；③逾期交房违约金的支付方式为逾期交房日期后第一个月的10个工作日内支付该季度的违约金；

第三组证据：银行客户交易历史查询明细一份，证明被告已按照与某小区三期全体业主（含业主代表）签订的《协议书》约定的标准，向原告支付自2014年7月1日（逾期交房之日）起至2014年12月31日的逾期交房违约金，之后再未支付。

被告辩称

被告提交答辩状称：第一，被告将继续按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行合同义务；第二，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，因此，被告由于逾期交房所需承担的违约责任应为按照已支付的购房款每日万分之一，且在双方签署《商品房买卖合同》后，双方并没有再在公平、平等、自愿的原则下签署任何新的协议和文件对逾期交楼的违约责任进行调整，因此对于原告主张的超过每日万分之一的标准的部分，不应予以支持，同时，原告在起诉前已收取被告支付的违约金14296元，已收取的违约金应予以扣除；第三，对于原告的第三项诉请，请求法院依法判决各自需要承担的诉讼费用。综上所述，被告对于因逾期交房所应承担的违约责任，应依据合同的约定和法律的规定依法依约进行赔偿，对于原告主张的超出部分不应承担赔偿责任，请求法院依法驳回其不合理的诉讼请求。

被告未向法庭提交证据。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2012年7月8日，原告郭**与被告河南利**有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的某小区26幢26层2601号商品房一套。房屋建筑面积70.29平方米，房屋总价款为388481元，其中，首付共计140481元，余款248000元的付款方式为商业贷款；交付期限为被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺包括供水设施、供配电设施、电话等弱电设施于2014年6月30日前达到使用条件，燃气供应设施于2014年11月30日前达到使用条件，供暖设施于2014年11月15日前达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，被告在3个月内免于承担违约责任，逾期则按逾期交房的违约责任执行。

因被告未按约定的日期交房，在市政府有关部门协调下，甲方即被告河南利**有限公司与乙方即*小区三期全体业主（含业主代表）协商交房事宜，签订《协议书》，约定：1、某小区三期项目于2014年4月15日正常开工并不间断施工；2、2014年4月1日后，按照双方签署的《商品房买卖合同》约定交楼时间达到违约金条件的业主，延期交付违约金提高为万分之二；3、甲方根据工程进度预计29号楼于2015年1月31日交付使用，28号楼于2015年3月1日交付使用，26号、27号楼于2015年4月1日交付使用，如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五。被告已依照每日按已付购房款的万分之二向原告支付违约金至2014年12月31日。

本院查明

另查明，涉案房屋主体已完工，正在内部装修，未通水、电等，尚未达到合同约定的交房条件。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则全面履行各自的义务，在协议履行过程中，经相关部门协调，被告与包括原告在内的业主推选的业主代表签订了补充《协议书》，被告称其未与原告在公平、平等、自愿的原则下签署新协议，没有提供相应证据，且被告已按照该协议履行支付违约金的义务，故被告该项辩解理由，本院不予采信，该份《协议书》不违反法律规定，合法有效，原、被告签订的两份协议所约定的事项对当事人均具有约束力，故原告要求被告按照约定交付房屋的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持；原告要求被告支付逾期交房违约金至交付房屋之日止，符合双方的约定，于法有据，经计算，被告应按照协议向原告支付自2015年1月1日至2015年8月15日的违约金33604元（2015年1月1日至2015年3月31日的违约金为388481元×0.0002×90天=6993元，2015年4月1日至2015年8月15日的违约金388481元×0.0005×137天=26611元），原告要求被告支付自2015年1月1日至2015年8月15日的违约金33604元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南利**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭**计算至2015年8月15日的逾期交房违约金33604元；自本判决生效之日起五十日内按照有关法律规定及合同约定的标准向原告郭**交付房屋，并自2015年8月16日起以388481元为基数按照日万分之五支付违约金至本判决履行期间内的被告交房之日；

二、如果被告河南利**有限公司未按本判决指定的期间履行上述交付房屋的义务，则自本判决履行期满的次日在支付上述第一项违约金的基础上继续以388481元为基数按照日万分之五支付原告违约金至被告实际交房之日。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费640元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

裁判日期

二〇一五年十二月十日