张帆诉**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张*诉被告河南**限公司（以下简称：西*置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张*的委托代理人朱**、郑**，被告西*置业公司的委托代理人董**、高**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告通过与被告签订《商品房买卖合同》成为其开发的金源新里程小区的业主。在签约前，原告通过被告的宣传资料知道了金源新里程，经过查看网上视频，又在售楼部听取了售楼人员的明确承诺，领取了置业顾问提供的《置业计划书》，并现场观看项目沙盘后签订了合同。但是交房期限到期后，原告发现被告存在以下违约行为：1、没有为业主修建所承诺的小区景观水系、地下车库；没有按照规划修建自行车棚；2、被告承诺小区绿化率达到56%，相关资料却显示只有30%；3、被告承诺小区建有东、西两个大门，但目前只修建了一个东大门；4、按照规划要求应在小区院墙南建造的13余亩防护绿地并未建成；5、房屋交付时尚未经过竣工验收备案；6、国家强制性要求进户门应该是安全防卫门，但是被告为业主们安装的却是劣质旧门；7、售楼时宣传聘请了具有一级资质的珠**公司，入住后才发现提供服务的是另一家只具有三级资质的物业公司，且被告以高于政府指导价的标准与该物业公司签订了物业服务合同，使业主多付了物业费。据此，原告认为被告应承担下列民事责任：1、按照所承诺的标准继续履行义务，修建景观水系、地下车库、自行车棚及小区大门；2、绿化率应采取补救措施以达到56%；3、13余亩防护绿地系在经政府批准的开发规划范围之内，被告应按照相关文件执行；4、应按照国家强制性标准为原告更换质量合格的安全防卫门；5、房屋交付时并不符合交付使用条件，应承担自合同约定交房之日起到竣工验收备案手续实际办理完毕之日止的逾期交房违约金；6、被告以高于三级物业收费的政府指导价与所聘物业公司签订合同，侵害了业主的利益，应赔偿损失。原告作为小区业主，现依法提起诉讼，请求法院依法判令被告：1、履行合同义务；2、支付逾期交房违约金7944元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。

原告提交的证据有：第一组：原被告签订的《商品房买卖合同》。

第二组：1、金源新里程售楼宣传视频及部分截图；2、置业计划书、宣传彩页、沙盘照片；3、小区实景照片现状；4、金源新里程楼盘网络宣传图片；5、置业顾问彭*的谈话录音资料。

第三组：1、郑州**源局出具的郑**（2008）第0203、0202号土地登记情况证明；2、（2007）郑**规管许*第0136号《建设用地规划设计条件通知书》及所附《宗地图》；3、（2008）郑**规管许*第0055号《建设用地规划许可证》及附件、附图、用地红线图；4、（2008）郑**建管许*第0168号《建筑工程规划许可证》及附件、规划总平面图、效果图；5、《承诺书》；6、小区东大门照片。

第四组：1、郑州市公安消防支队制作的郑*消审（2008）第0690号《建筑工程消防设计审核意见书》；2、郑**防支队出具的《关于对金源城南里小区业主投诉事项的回复文件；3、进户门照片、钥匙所贴胶布等实物证据；4、2010年8月13日《郑州日报》报导。

第五组：1、《商品房买卖合同》；2、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》。

第六组：1、河**商局《企业名称变更核准通知书》；2、《焦点访谈》报导。

第七组：1、郑州房地产网资料；2、河南日**限公司出具的物业发票一组；3、郑州市普通住宅区物业服务收费指导价标准的相关规定；4、河南日**限公司出具的收据一份。

被告辩称

被告辩称，被告未承诺修建小区景观水系、地下车库等约定，不应承担违约责任。

被告提交的证据有：

第一组：1、土豆网视频信息一份；2、商品房买卖合同标明的业主购买时间统计表一份；3、金源城南里项目策划销售代理合同一份；4、离职证明一份；5、商品房预售许可证复印件一份；6、楼盘宣传资料一份；7、商品房买卖合同一份。

第二组：建设用地选址红线图一份。

第三组：1、被告同郑州**冈寺社区所签租地协议一份；2、被告同郑州**限公司所签租地协议一份；3、被告关于工人路开大门的承诺书；4、防空地下室建设设计要求核定书；5、车棚照片一张；6、城市架空电力线路接近或跨越建筑物的安全距离一份。

第四组：1、房屋买卖合同；2、房屋交接单一份；3、金源新里程已办理完毕交房手续业主两书及礼品领取单；4、工程竣工验收意见表。

第五组证据：金源新里程项目撤出申请。

本院认为

经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：（一）、对原告提交的证据：第一组证据中的证据被告无异议，本院认为该证据客观、合法，并具有关联性，故予以采信。

第二组证据中：1、被告对证据1、5有异议，认为非其工作人员，本院认为该组证据客观、真实，故对其真实性予以确认；2、被告对证据2、3的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认；3、被告对证据4真实性有异议，认为照片模糊不清，本院认为被告异议成立，故对该证据的真实性不予确认。

第三组证据中：被告对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，本院依法对该组证据真实性均予以确认。

第四组证据中：1、被告对证据1真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认；2、对证据2被告有异议，认为未加盖公章，本院认为被告异议成立，故对该证据真实性不予认定；3、对证据3被告有异议，本院认为该组证据能够同其他证据相印证，故对该证据的真实性予确认；4、对证据4被告有异议，本院认为被告异议不能成立，故对该证据的真实性依法予以确认。

第五组证据中：被告对该组证据的真实性均无异议，本院认为该组证据客观、真实，故对其真实性均予以认定。

第六组证据中：1、对证据1被告无异议，本院依法对该证据予以采信；2、被告对证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。

第七组证据中：1、对证据1、3的真实性被告无异议，本院对该证据的真实性予以确认；2、对证据2、4被告不能确定，但无其他证据相应佐证，故对该两份证据的真实性予以确认。

（二）、对被告提交的证据：第一组证据中：1、对证据1、3、4、5、6均系复印件，原告对其真实性均提出异议，且被告对该组证据无其他证据相佐证，故对该组证据的真实性本院不予确认；2、对证据2、7原告均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。

第二组证据原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。

第三组证据中：1、原告对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认；2、对证据6的真实性原告有异议，但无证据佐证，故对该证据的真实性予以确认。

第四组证据中：1、对证据1、2、3的真实性原告无异议，本院对该组证据真实性依法予以确认；2、对证据4原告有异议，但无相关证据予以佐证，故本院对该证据的真实性予以确认。

第五组证据：原告有异议，但无相关证据予以支持其异议，故本院对该证据的真实性予以确认。

经审理查明，原告欲购房产一套，通过被告的宣传资料了解到了金源新里程，经查看网上资料、听取售楼人员的宣传，并现场观看项目沙盘后，于2009年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：09409343），依该合同第三、四条之约定，原告购买的被告预售的商品房位于郑州市二七区长江路南、云台路东3幢2单元9层902号房，户型为三室二厅，建筑面积为88.52平方米，每平方米4193.52元，共计房款371210元；合同第八条约定了被告应在2010年5月31日前，将具备商品房经由五大责任主体验收合格条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2010年2月3日，该房产经五大责任主体验收合格；2010年5月31日，原告自被告处签收《房屋交接单》，办理完毕房屋交接手续，并领取两书及礼品。后原告认为，被告交付的房屋不符合交付使用条件，应承担逾期交房违约金；被告售楼时做的宣传，诸如景观水系、地下车库、绿化率等，均不符合实际交付的情形；物业费用标准亦不符合约定、安全防卫门质量不合格等，故现起诉至法院，要求被告继续履行合同、支付逾期交房违约金等。

另查明，河南世**限公司于2010年9月3日经核准后，更名为被告河南**限公司。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系在平等自愿的基础上所签，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均应产生相应法律约束力。同时商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。具体到本案中，广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在销售广告和宣传资料中所显示的是该小区具有景观水系、其中三栋小高层下面都有地下停车场、每栋楼边上都有自行车棚等，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管上述内容未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。据此，原被告均应严格依合同约定全面履行各自的义务，原告已按照合同约定支付购房款的义务，被告也应按照合同约定履行合同义务。

原告诉请的要求被告修建景观水系、自行车棚的请求，被告既然做出承诺修建景观水系、自行车棚的要约，原告又很大程度上因其该要约内容，购买了被告所开发的房产，故被告应依其要约内容向作为业主的原告履行相应义务，但景观水系、自行车棚依原宣传所在的位置现已硬化、绿化，且该小区绝大部分业主已入住，该小区建筑架构、居住、生活环境均已成定局，被告未依约修建景观水系及车棚也已成既定事实，被告该违约行为确已产生，但如强制被告修建景观水系、自行车棚，无论从小区目前环境大局上，还是从小区全体业主的共同利益及对居住生活带来的影响上，修建景观水系及自行车棚已不现实，另外，因原告仅仅要求被告履行该承诺行为，而未要求被告承担其他违约责任，故对该项诉请本院依法不予支持。

原告诉请的修建地下停车场的问题，虽当时被告有相关宣传，但该小区内三栋小高层因郑州**办公室规定为人防工程，故现原告该项请求本院不予支持。

原告诉请的修建小区大门问题，因现小区东门可正常通行，西大门因紧邻的云台路尚未修通，且被告已书面对此作出承诺：待云台路市政修建完毕正常通行后，其承诺将云台路西大门建造完成并投入使用，所以对原告该诉求本院不予支持。

原告诉请的绿化率问题，因被告所述的为绿化率56%，原告所示证据上显示的30%为绿地率，二者非同一概念，原告现无充分证据证明现在小区绿化率未达到56%，且被告不予认可，故对该项诉讼请求本院不予支持。

原告所述的要求被告建设的13余亩防护绿地，因最终未在郑州市城市规划局批准的准予被告建设的范围内，故被告无权建设，所以，原告该项诉讼请求本院依法不予支持。

原告所述的安全防卫门问题，被告应以合同约定为原告提供符合质量标准合格的安全防卫门，现其所提供的门存在质量问题，被告有义务予以更换，故对该项诉请本院予以支持。

原告要求的逾期交房违约金方面，依合同第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件（该商品房经由五大责任主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案房屋被告于2010年2月3日经五大责任主体即郑州市岩土工程勘察设计院、河南省城**有限公司、林州**九公司等验收合格，已符合原被告合同所约定的条件。原告主张的房屋验收合格后未经备案不符合郑州市城市开发相关规定，所以该交付不符合法定交付的规定，仍应承担违约逾期交房的的责任，本院认为因该房屋验收为备案制度，非法定强制性的审批许可制度，所以该交付不能以验收备案与否作为一法定标准，更不应以此作为房屋交付的必备条件，尤其是房屋已经五大责任主体验收合格，已符合双方合同约定的条件，且原告已于2010年5月31日同被告办理了房屋交接手续，并领取了相应礼品，故现原告再以被告逾期交房要求违约金的诉请于法无据，本院不应予以支持。

原告诉请的被告以高于三级物业收费的政府指导价与所聘请物业公司签订服务合同，侵害了业主利益，应赔偿损失的问题，被告单方更换原来向业主所承诺的物业公司，确实不符双方约定，但之后物业费的标准问题应为作为业主的原告同物业公司的问题，现原告要求被告赔偿其因此产生的损失于法无据，且原告也没有充分证据证明其确实产生了损失及具体损失数额。故对原告该项诉请本院依法不予支持。

对被告辩称的景观水系、自行车棚等未在合同中约定的问题，因其售房宣传时所作的该项内容的宣传，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，所以广告和宣传中的上述即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。故被告该辩解不能成立。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河**限公司于本判决生效之日起十日内为原告张*更换符合国家强制性标准的安全防卫门；

二、驳回原告张*的其他诉讼请求。

案件受理费100元，原、被告各承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十三份，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二0一一年五月五日