陈**与青岛澳**限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告青**有限公司（以下简称被告澳**司）租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭审理了本案。原告陈**的委托代理人张**、江**，被告澳**司的委托代理人张**、谢**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年11月7日，原、被告签订《金街购物广场合同书》一份，约定原告向被告购买其开发的金街购物广场项目地下负二层KS2-156号商铺使用权，销售价款总计1405065元。合同约定商铺交付时间为2011年5月30日前。原告按照约支付85%的价款共计1194306元。同日，原、被告签订《商铺委托租赁补充协议》一份，约定原告将商铺委托被告对外出租或经营两年，所得租金折抵15%的商铺款。但被告屡次拖延交付时间，至今未能交付商铺。原告有权依法解除双方签订的《销售合同》，并要求被告立即返还收取的全部合同价款，并赔偿原告的经济损失。原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告就金街购物广场KS2-156号商铺签订的《金街购物广场合同书》；二、被告返还原告商铺价款1194306元及利息，利息自付款之日起至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算；三、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称，1、原告以被告拖延交付商铺时间，至今不能交付商铺为由，要求解除《金街购物广场合同书》，该诉求与事实严重不符。客观事实是，金街购物广场项目完工近三年来，因市南区政府、人防办至今不给办理验收，造成商铺至今不能交付、商场不能开业。原告明确知晓上述事实，并按照市**防办的告知与市南投资公司签订了债权转让协议，按照协议要求起诉被告，原告仅是为了索取商铺投资款。2、金街购物广场具备交付商铺的条件。被告与11名业主已经签订《商铺交接通知书》，原告可以与被告办理商铺交接手续。3、建设单位市**防办认定金街购物广场项目开工建设合法，被告仅是负责项目投资，组织施工，经营管理的投资单位，不承担项目建设审批手续的责任。市**防办以“该项目是青岛市2010年重点项目，时间紧任务重，有关部门要求尽快开工建设”为由，未办理规划审批手续就开工建设；2009年9月18日，国家人防部门审查通过了该项目由地下一层变更为地下二层的设计文件；青岛市规划局收到了国家、省市人防部门核准该项目建设地下二层的批复文件并原则同意，反复督促市南区政府、人防办抓紧办理规划审批手续，但因市南区政府、人防办不予办理，造成涉案项目规划审批手续至今未办理。市南区政府盖章确认的市规划局《设计方案专家评审申报表》中载明金街购物广场面积40077.7平方米，该面积为已完工的工程面积，且与《设计方案规划控制一览表》载明的数据一致；北区**面积为59224平方米，比其设计方案多出16772平方米，正说明市**防办就工程至今无法完成审批及通过验收的问题所在。4、被告提交的《关于处理金街部分商铺业户信访事件有关情况的汇报》、《答复意见》，可以证明被告与市**防办之间的建设工程合同纠纷与本案的退铺纠纷，皆系市**防办通过法律途径解决延期交铺问题的相关诉讼，因此，本案应依法中止审理。综上，原告的诉讼请求与事实不符，且金街购物广场具备随时交付商铺的能力，被告并不是造成金街购物广场未验收的责任人，依据合同免责条款的规定，被告不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2010年11月7日，原、被告签订《金街购物广场合同书》一份，约定：原告向被告购买青岛市东海路人员掩蔽工程即金街购物广场负一层KS2-156号商铺五十年使用权，五十年使用权起始日为被告交付原告该商铺之日；商铺价款共计1405065元；被告预计：金街购物广场2009年12月底主体完工，2011年5月30日前将五星级标准精装修商铺交付原告使用，此日期为本合同最终约定之交付日期；被告如未按最终约定交付日期将商铺交付原告，则按同期银行借款利率支付原告逾期违约金；但因不可抗力或政府原因导致延误的，不在此限。

同日，原、被告签订《商铺委托租赁补充协议》一份，约定原告将商铺的全部使用管理权全权委托给被告对外出租或经营；委托租赁期限为两年，租金共计217059元，自房屋交付之日起计算；租金由被告代为扣除用以折抵《金街购物广场合同书》中约定的商铺余款；本补充协议系《合同书》的补充协议。

合同签订后，原告向被告支付涉案商铺总价款共计1194306元。被告至今未将竣工验收合格的商铺交付给原告。

原告称，合同约定了商铺的交付时间，但被告至今未交付涉案商铺，导致合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同，并承担赔偿责任；原告要求被告支付商铺价款利息损失的计算方式为：自原告付款之日起至被告实际偿还之日止。

2008年12月5日，青岛东海路至漳州路地下商业街工程（即青岛市东海路人员掩蔽工程）取得青岛市规划局出具的《建设项目选址意见书》，建设单位为青岛市市南区人民政府。金街购物广场为上述工程的南段部分，被告系金街购物广场的投资建设方及经营管理方。

被告提交《关于维护广大人民群众合法权益的诉求》信访材料，照片、市**防办答复意见各一份，证明市**防办是本案真正的起诉人，本案中的原告已将债权转让给市**防办指定的市**防办指定的市南投资公司。被告提交《金街购物广场商铺交接通知书》一宗，证明金街购物广场具备交付条件。被告提交投资合作意向书、会议纪要、合作协议书、《关于印发青岛市2010重点项目及责任分工的通知》、《关于东海路人员掩蔽工程建设有关情况的报告》、《关于东海路人员掩蔽工程违法建设问题征求意见的复函》、《关于抓紧办理完善规划手续的函》、《设计方案专家评审申报表》各一份，证明市**防办答复造成涉案工程不能验收的原因是因澳**司违规施工造成的这种说法不能成立，真正的原因是人防办未履行合作协议约定的办理项目开工的规划、人防等各项审批义务。被告提交（2013）青民一初字第40号传票、起诉书一份，证明本案应中止审理，待市**防办与被告合作纠纷案审理查明违约责任是市**防办不履行建设审批义务，还是被告违规建设而产生的。

对被告提交的上述证据，原告发表综合质证意见：被告提交的证据与本案无关联性，原告系与被告签订的合同，从合同的相对性角度，原告只能要求被告在违约情况下退还合同价款并支付利息；原告对于商铺不能交付的原因实际上并不关注，关注的是原告利益如何保护。对于不能交付的原因，原告不予确认亦不予质证；被告所陈述的其与区人防办之间的纠纷，与原告无关，若被告认为其损失是由区人防办造成，可以按合同的约定向案外人主张；商铺交接通知书均与本案原告无关，即便签订过交接通知书，被告并未实际交付商铺。原告与被告签订合同、支付价款，是合法权利人，被告提出的中止审理以及追加第三人的申请，无法律依据。

被告提交追加第三人申请书一份，称因被告与市**防办的建设工程合同纠纷与本案的退铺纠纷，均系市**防办通过法律途径解决延期交铺问题的诉讼，本案诉讼与市**防办密切相关，因此，申请追加市**防办为本案无独立请求权的第三人。被告提交中止审理申请书一份，称因市**防办与被告之间就建设工程合同纠纷正在青岛**民法院审理过程中，为保障本案公平公正的审理，申请中止本案的审理。

上述事实，有合同、收据、信件、照片、意见、意向书、协议书、会议纪要、报告、函件、申报表、通知及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2010年11月7日签订的《金街购物广场合同书》、《商铺委托租赁补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同是合法有效的。依据合同第八条约定，被告确定于2011年5月30日前将五星级标准精装修商铺交付原告使用。本院认为，被告与原告签订涉案商铺的销售合同，原告的主要合同义务为交纳商铺款项，被告的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。现原告已履行完毕交付85%商铺价款的义务，被告亦应完成按期交付商铺的义务。依据合同约定，2011年5月30日为被告确定的最后交付商铺期限，表明被告承诺在该日期前完成涉案商铺竣工验收合格及装修完毕的义务。因此，被告应确保其投资建设的金街购物广场项目在该日期前通过竣工验收并装修完毕，但涉案工程至今未通过竣工验收，不符合合同约定的商铺交付条件，被告应承担相应违约责任。被告称涉案商铺已经装修完毕，被告与部分业主签订了商铺交接通知书，无论商场是否开业，被告已经履行交接义务的答辩意见，于法无据，本院不予采信。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案工程至今未通过竣工验收，涉案商铺无法确定具体交付日期。被告无法履行交付商铺的合同义务，原告购买涉案商铺的合同目的无法实现，综上，原告要求解除双方于2010年11月7日就金街购物广场KS2-156号商铺签订的《金街购物广场合同书》的请求，本院予以支持。

《商铺委托租赁补充协议》系《金街购物广场合同书》的从合同，在主合同解除的情况下，该《商铺委托租赁补充协议》亦相应解除。

合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的合同已经解除，被告应于本判决生效之日起十日内返还原告已付的商铺款1194306元。

原告要求被告支付上述商铺款的利息，自付款之日起至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算的请求，本院认为，因合同约定商铺交付日期为2011年5月30日，合同亦明确约定了被告逾期交付的违约责任，综合本案案情，被告应自2011年5月31日即逾期交付商铺之日起向原告支付商铺款的利息，至本判决生效之日止，以涉案商铺款1194306元为标准，按中**银行同期贷款利率计算。

被告提交追加青岛市**空办公室作为本案无独立请求权第三人的申请以及中止本案审理的申请，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。另，依据合同相对性原则，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同约定的义务，当事人以外的第三人不能主张合同权利，亦不负担合同义务。合同规定由当事人承担的义务不应对第三人产生拘束力。本案中，原、被告系《金街购物广场商铺销售合同书》的合同当事人，本案涉及纠纷系基于该合同权利义务的履行状况而产生，被告申请追加**防办并非该合同当事人，既不享有合同权利，更未承担任何合同义务；被告与市**防办之间的纠纷，与本案原、被告之间的纠纷并非基于同一法律关系，该纠纷的处理结果亦不影响本案的审理结果，综上，被告申请追加第三人及中止本案审理，于法无据，本院不予采信。

被告称其仅负责项目投资、组织施工、经营管理的投资单位，不承担项目建设审批手续责任的答辩意见，本院认为，被告作为投资建设方，有义务及时提交符合行政审批部门要求的相关材料，采取积极措施履行合同义务、确保涉案工程通过竣工验收。在金街购物广场项目设计方案发生变更的情况下，应重新设计施工图纸并确保施工图纸符合审批要求，在重新获得审批手续的情况下进行施工建设。但被告在涉案工程原一层设计方案变更为两层后，并且未得到行政主管部门完全批准的情况下，按照两层的设计方案施工建设，致使涉案工程至今未能获得规划审批手续，涉案商铺未能交付，被告作为涉案工程的实际施工单位，具有不可推卸的责任。对被告的答辩意见，本院不予采信。

被告称原告知晓金街购物广场未开业的原因是由于市南区人防办不作为，没有办理相关审批手续所致，以及原告已与市南投资公司签订债权转让协议，实际权利人变更为市南投资公司的答辩意见，因被告提交的证据未证明其主张，本院不予采信。

案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**与被告青**有限公司于2010年11月7日就金街购物广场KS2-156号商铺签订的《金街购物广场商铺销售合同书》、《商铺委托租赁补充协议》解除。

二、被告青**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈**商铺款1194306元。

三、被告青**有限公司向原告陈**支付上述商铺款的利息，自2011年5月31日起至本判决生效之日止，以涉案商铺款1194306元为标准，按中**银行同期贷款利率计算。

四、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15549元，由被告负担。因上述费用，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十五日