高**与陈**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告高**与被告陈**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆**独任审判，公开开庭进行了审理。原告高**之委托代理人朱**、李**，被告陈**之委托代理人冯**、冯**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

高丙成诉称，2014年9月15日，我和陈**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈**将自己名下位于北京市某区101号房屋出售给我，房屋成交价为197万元，同时约定陈**应当在该房屋所有权转移之日起30日内将原有户口迁出，若违反约定需承担违约责任。2014年12月23日，我取得了该房屋的产权证书，但陈**没有按照合同约定迁出全部原有户口，其应当承担违约责任。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、陈**向我支付未如期迁出某区101号房屋相关户口的违约金共计137900元，其中逾期15日内的违约金为98500元，逾期超过15日并计算至2015年3月19日的违约金为39400元；2、由陈**承担本案诉讼费用。

被告辩称

陈**辩称，我已经于2015年1月25日将我自己的户口从某区101号房屋内迁出了，现在该房屋内还留有的户口是我的儿子冯**、儿媳张*、孙女冯**，他们一直拒绝迁出。我现在确实违约了，但我也无可奈何，我同意承担一定的违约责任，但我认为高**主张的违约金数额过高。

本院查明

经审理查明，2014年9月15日，高**（买受人）与陈**（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定出卖人所售房屋坐落为北京市某区101号房屋（以下简称101号房屋），成交价格为197万元。双方还约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

合同签订后，高**约向陈**支付了全部购房款197万元。2014年12月23日，高**和陈**办理了101号房屋的所有权转移手续，高**取得了101号房屋所有权证书。

庭审中，高**明确违约金按合同约定分为两部分，一部分为逾期未超过15日，按房屋成交价的5%计算，即98500元，另一部分为逾期超过15日，每日按已付款的万分之五计算，计算至2015年3月19日，数额为39400元。陈**对逾期未迁出户口的事实不持异议，但主张其自身的户口已于2015年1月25日迁出101号房屋，而该房屋内留存的户口系其子冯×1一家三口，其客观上无法迁出。经本院释明，陈**以高**主张的违约金数额过高为由要求酌减。经询问，高**表示因陈**的违约行为致其损失主要在于影响其再次出售101号房屋。

经查，陈**于2015年1月25日将其户口自101号房屋内迁出，101号房屋内现有户口为陈**之子冯**、冯**之妻张*、冯**之女冯**。

上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、户口簿等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，高**与陈**签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依约履行各自义务。现陈**未按双方合同约定如期将101号房屋内的相关户口迁出，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。关于违约金数额一节，鉴于陈**已将其自身户口实际迁出，101号房屋内现留存的户口系陈**之子的家庭户口，能否迁出非系陈**个人主观可控范围，陈**本身主观违约恶意程度较低，且我国违约金的性质为补偿性为主，惩罚性为辅，高**亦未就其因陈**违约行为所致的实际损失向本院提交充分证据，故对于陈**要求酌减违约金数额的抗辩意见，本院予以采信，具体违约金数额，由本院综合双方合同履行情况、陈**违约程度、高**实际损失等因素酌情判定。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、陈**于本判决生效后七日内向高**支付二〇一五年一月二十三日至二〇一五年三月十九日期间的逾期迁出户口违约金人民币二万元；

二、驳回高**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千五百二十九元，由高**负担七百六十四元，已交纳；由陈**负担七百六十五元，于本判决生效后七日内交纳。

诉讼保全费四百二十元，由高**负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月八日