关于不动产物权变动生效要件的特殊规定

一、关于不动产物权变动生效要件的特殊规定

一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，不登记不发生效力，但以下情况除外：

1、依法属于国家所有的自然自愿，所有权可以不登记。

2、不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，依法需要办理登记，不登记，不发生物权效力的情况：

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；

（2）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力；

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3、不以登记为生效要件，而是对抗要件的情况：

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；

（2）地役权自地役权合同生效时设立；

（3）宅基地使用权。

二、不动产物权登记的种类

1、设立登记

不动产物权的设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。变动登记也就是权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。

不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项经过登记而发生效力。经过设立登记，权利人获得不动产物权。经过变动登记，原权利人则丧失不动产物权。其中的变更行为和转让行为使得他人享有不动产物权，而消灭行为则使得不动产物权归于消灭。

2、更正登记

更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。现实生活中，由于登记机构或者申请人的原因导致的错误是有可能发生的。为了社会的公平与正义，物权法上采取了更正登记这一程序来弥补发生的错误，所以要允许登记机关予以改正或者当事人申请更正。

3、异议登记

利害关系人可以申请异议登记的条件是：利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。这里还要注意一个问题，就是由于异议登记后会导致不动产物权处于不稳定状态，所以物权法为异议登记的效力设置了除斥期间，也就是说登记记过予以登记的申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记丧失其效力。

4、预告登记

预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。

三、不动产物权变动的法律规定

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

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