共同决定的事项的业主需要满足什么条件

一、共同决定的事项的业主需要满足什么条件

《中华人民共和国民法典》规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、民法典关于共同决定事项的业主规定的解读

过去，物权法第七十六条规定了由业主共同决定的事项以及表决程序。民法典对此条款变动很大。首先，在决定事项内容上，新增了一个需要由业主共同决定的事项，即改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动需要由业主共同决定，避免了在此情形下对“重大”的判断和认定不一，增强了法律的稳定性。

其次，在表决规则上有较大变化。物权法对于“选举业主委员会或更换业主委员会成员”等一般事项，表决规则是“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意”（即全体业主的双过半）；对于使用建筑物及其附属设施的维修资金等重大事项的表决规则是“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”（即全体业主的双三分之二）。民法典对业主共同事项表决规则做出了重大调整。首先，要求“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，将其列为了前提条件。其次，表决比例一般事项为“与会业主的双三分之二”，对于重大事项表决比例为“与会业主的双四分之三”。

三、首次业主大会如何召开

首次业主大会会议所需的文件资料：

1、物业管理区域证明；

2、房屋及建筑物面积清册；

3、业主名册；

4、建筑规划总平面图；

5、交付使用共用设施设备的证明；

6、物业服务用房配置证明；

7、其他有关的文件资料。

符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

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