先抵后租的效力

　　一、先抵后租的效力

　　属抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

　　二、什么是“买卖不破租赁”

　　根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。抵押人在已出租的财产上设定抵押权时，抵押权人知道或者应当知道租赁权对抵押权的影响，以及抵押物上存在租赁权负担的事实，并自愿接受了这一负担，理所当然应当承担由此造成的法律后果。同样，在实现抵押权之时，根据“买卖不破租赁”的规则，只要租赁合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租赁权负柯的所有权，承租人仍然可以向第三人主张租赁权。

　　三、先抵后租是否适用“买卖不破租赁”原则

　　“先抵后租”情形，不适用买卖不破租赁原则。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

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