如何理解小区车位应当首先满足业主的需要

　　一、如何理解小区车位应当首先满足业主的需要

　　（一）规范的性质

　　有观点认为，该规定属于效力性强制性规定，违反该规定的车库、车位转让合同无效。“在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享受的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。

　　（二）规范的理解问题

　　“首先”的理解

　　“首先”是否是优先购买权（承租权）

　　有人认为“首先”是一种优先权—优先购买权（承租权）。但采取该观点，与立法目的不符。

　　二、小区车位收费合法吗

　　是否合法要分情形，具体分析如下：

　　小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。

　　基于上述关于小区停车位归属的分析，总结如下：

　　1、在第一种情况下，物业公司是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。

　　2、在第二种情况下，物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业决定，由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车费。

　　3、在第三种情况下，停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定。

　　三、车位的基本内容

　　车位，即停车位，英文parking place,指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位按收费可以分为两种，免费车位和付费车位。

　　许多人员流动大、商业往来频繁的地方都会设有地上、地下的立体停车场以节省空间。

　　在城市规划的公路两旁或开阔处一般都会划出停车位以为司机停车提供便利，但是在城市中如果在没有划出停车位的地方停车，则可以视为违章停车，执法部门可以予以进行罚款。

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