在地役权关系中,为自己的便利而使用他人土地的一方称为需徭役地人,将自己的土地供他人使用的一方称为供役地人;因使用他人土地而获便利的土地为需役地,为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。
用益物权为独立物权。用益物权一旦设立,用益物权人便独立地享有对标的物的使用权、收益权,亦即该权利是独立存在的,依当事人之间设立用益物权的行为或者法律的直接规定而发生。用益物权是一种主权利,而不是从属其他物权的权利。因此,作为用益物权的土地承包经营权、建设用地使用权都是一种独立的权利,它不从属于其他权利。而地役权作为一种为了需役地的便利而产生的用益物权,与需役地的关系又极为密切,由此发生了主从权利的关系,即地役权从属于需役地的使用权。地役权不能与需役地分离而单独转让,它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时,地役权也应当随之发生转让。
由于地役权的成立必须有需役地与供役地同时存在,因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的用益物权,但它仍然应当与需役地的所有权或者使用权共命运,必须与
需役地所有权或者使用权一同移转,不得与需役地分离而单独让与,这就是地役权的从属性,主要表现在三种情形:
第一,地役权人不得自己保留需役地的使用权,而单独将地役权转让;
第二,地役权人不得自己保留地役权,而单独将需役地的使用权转让;
第三,地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。
总之,地役权只能随需役地使用权的转让而转让,如果违反了地役权的从属性就被认为行为无效。
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